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Guatemala: Vivienda sostenible, un derecho de diferentes perfiles

Consortium Legal
Guatemala ,   15 de mayo de 2019

Guatemala: Vivienda sostenible, un derecho de diferentes perfiles

En el año dos mil dieciocho, los que vivimos en la ciudad de Guatemala, tuvimos la oportunidad de escuchar y discutir como parte de la temática del país, la problemática de vivienda, la cual era necesario abordar de manera inmediata. La ciudad de Guatemala proyecta para los próximos años un crecimiento demográfico significativo, específicamente para el año dos mil ochenta en el casco urbano de la ciudad de Guatemala, se estima un crecimiento hasta de veintisiete millones de habitantes. En el reciente Encuentro Nacional de Empresarios (ENADE) se plantearon a los distintos sectores públicos y privados los retos y preocupaciones que demanda el sector de vivienda para los próximos años, así como la oportunidad de negocio y compromiso que se vislumbra para este sector.

Por supuesto que el reto no solo se perfila desde la oportunidad de negocio, el reto será el modelo de desarrollo inclusivo que se promueva para los sectores de vivienda y construcción de una edificación sostenible a largo plazo promoviendo el desarrollo territorial controlado, ordenado y que tiendan a desplegar políticas públicas enfocadas a la utilización de fuentes energéticas renovables, mejora en el ámbito ecológico de las ciudades, prestación de servicios, transporte, urbanismo, seguridad  entre otros.

El enfoque financiero para la atención de los distintos proyectos abarca una temática de cómo llegar a un sector que no ha tenido, hasta la actualidad, una herramienta que le permita acceder a una vivienda dentro del casco urbano por motivos de ingresos y posibilidades económicas del núcleo familiar. El rango de edad de la población de entre 21 a 40 años hoy en día constituye mayoría en la ciudad capital, lo cual ha provocado que en la actualidad se presenten iniciativas legales que permitan y promuevan beneficiar a este sector desatendido. En este sentido se vienen discutiendo en el Congreso de la República de Guatemala proyectos de ley como: la ley de preferencia para facilitar el acceso social, el denominado comúnmente Leasing inmobiliario, entre otras. Aunque existen enfoques muy diferentes, todos los esfuerzos están orientados a lograr colocar en el mercado un mayor número de viviendas y hacer que estas sean accesibles a un grupo desatendido, lo cual actualmente resulta una preocupación de país.

Desde el enfoque de sostenibilidad de los recursos y diseños habitacionales, el mayor desafío será dotar a este sector de "vivienda digna", entendiendo por esto el lugar donde una familia o individuo puede vivir con seguridad, paz y dignidad. En el dos mil diecinueve se anuncia por parte del ejecutivo la conformación de mesas técnicas que promuevan el estudio de modelos y políticas de "vivienda digna", esto se inicia con la colaboración de países como México y Alemania, planteando modelos de vivienda con funcionalidad, pertenencia cultural, materiales y ahorro energético de recursos enfocados a las tendencias exigidas en este siglo. Los Institutos de Ahorro para la vivienda, son modelos de crédito que vienen de programas ya en desarrollo y que funcionan en la actualidad. La base del modelo se integra por aportes obligatorios que van desde rangos de cinco a ocho por ciento del total del salario de los trabajadores del sector privado, los montos son descontados directamente de la nómina de los empleados, los valores recaudados se destinan a una cuenta de capitalización que pueda ser utilizado por los usuarios para viviendas nuevas, compra de propiedades usadas, remodelaciones, ampliaciones y construcciones en terrenos propios. El enfoque de cubrir un segmento amplio incentiva la economía, a largo plazo estos modelos son exitosos si conjuntamente se trabaja en impulsar una mejora firme en el salario de los trabajadores del sector privado, circunstancia que se logra únicamente con economías en crecimiento. El modelo se basa en el otorgamiento de créditos fiduciarios e hipotecarios a trabajadores con permanencia laboral en empresas por no menos de tres años, se exhorta el fomento de ahorro brindándole a los ahorrantes un rendimiento atractivo y a largo plazo. El logro será replicar en sector público modelos de crédito similares, tomando en consideración que un porcentaje estimado en el treinta por ciento del presupuesto público de Guatemala se destina al pago de salarios y sueldo de empleados públicos.

Paralelamente a lo anterior, la reducción en las normativas legales administrativas que agilicen y promuevan el sector de construcción, aparece como tema de importante relevancia. Si necesitamos vivienda, deben promoverse normativas fáciles, prácticas, ordenadas, congruentes, seguras, sistemáticas, y que agilicen los procedimientos administrativos de permisologia de construcción en el menor tiempo posible. No se trata de hacer esfuerzos aislados, el plan requiere una total cooperación de profesionales, Municipalidades, sector bancario, sector publico y privado. La Municipalidad juega un rol importante como las encargadas del ordenamiento territorial del Municipio, la Municipalidad de la ciudad de Guatemala ya cuenta con certificaciones de calidad en personal y proceso, la tendencia es simplificarlos y abrir un canal de comunicación a los distintos usuarios.

La carga impositiva a la propiedad conocido como IUSI es el Impuesto Único Sobre Inmuebles que es recaudado por las Municipalidades. Para calcular el impuesto, las municipalidades toman como base el valor fiscal del inmueble, y los elementos con que cuenta el mismo, como la dimensión y ubicación del terreno, las construcciones, edificaciones, estructuras, entre otras. Cuando se hace la comparación de la carga tributaria de países de la región en esta materia, la carga tributaria está por debajo de países como Panamá, Costa Rica o República Dominicana. El exponencial crecimiento de la vivienda obliga a tener en cuenta la necesidad de dotar a una ciudad de servicios como transporte, servicio de agua, seguridad, recreación, educación y áreas verdes. El desafío más grande que el Estado enfrentará será el de enfocar sus esfuerzos a los mecanismos de crecimiento que paralelamente demanda este crecimiento. Todo lo anterior debe estar alineado al crecimiento proyectado, amerita tomar conciencia en la forma en que debe realizarse la recaudación y como a su vez debe ser un incentivo para este sector de mercado en el cual se desea atender con prioridad.

La solidez, perdurabilidad, seguridad y habitabilidad, debe cobrar mayor relevancia en países como Guatemala, ya que no podemos poner en riesgo a los usuarios de viviendas por la falta de planeación, conocimiento, capacidad y prevención en los desarrollos de vivienda, ya que la vivienda debe ser de calidad. Se debe de tener presente que, el urbanismo no supone el crecimiento y desarrollo desmesurado de ciudades, puesto que su objetivo primordial será que, a pesar de la necesidad de edificación y construcción de vivienda, este se desarrolle respetando las disposiciones legales de la materia. En la ciudad de Guatemala no todo territorio es susceptible de edificación, por lo que será labor del profesional en sus distintas áreas el conocer el tipo de suelo y uso de este, respetar la legislación, construcción y sostenibilidad urbana, velando por la protección al patrimonio histórico.

El urbanismo tiene su sustento en tres puntos importantes ambiente, economía y necesidad social, por lo que el Derecho urbanístico debe promover la evolución de la técnica constructiva, el desarrollo de nuevos materiales, la preocupación por la seguridad frente a riesgos, la repercusión de la edificación en el medio y la necesidad de dotarla de cierta calidad de vida, comodidad, ahorro y eficiencia al modelo de vivienda. En el marco legal sobre la materia de vivienda la certeza legal, agilidad y seguridad en el tiempo figuran como la variante de éxito para este desarrollo.

Sandra de Zedán
Consortium Legal – Guatemala

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