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La fuerza mayor como causal de terminación del contrato de arrendamiento y eximente de responsabilidad ante la pandemia del Covid-19

Central Law
Costa Rica ,   22 de abril de 2020

La fuerza mayor como causal de terminación del contrato de arrendamiento y eximente de responsabilidad ante la pandemia del Covid-19

He venido destacando la labor del Gobierno de Costa Rica para combatir la pandemia del COVID-19, por sus oportunas y ejemplarizantes medidas en materia de salud; asimismo fiscales, laborales, financieras y de economía social, donde mediante el programa "PROTEGER", se está atendiendo a quienes se están viendo más afectados, las cuales lamentablemente no cesan aquí, sino que en los próximos meses posiblemente se verán aumentadas al ritmo que el contagio de la enfermedad avance y el aparato productivo del país se paralice aún más.   
Mencionaba en un anterior artículo que el Ministerio de Vivienda ha venido trabajando en un borrador de un proyecto de ley en materia de contratos de arrendamiento con motivo de la pandemia del COVID-19, por lo que me hace seguir pensando que la fuerza mayor como causal de terminación del contrato de arrendamiento y eximente de responsabilidad ante la pandemia del COVID-19, es un "issue" que los gobernantes han venido valorando en extremo por los efectos que pueda llegar a tener para nuestra economía y de su reactivación.    Estimo que la ley resultante, será la mejor solución posible para todos y buscará contener un cambio disruptivo en esta materia.

Entonces es más factible que las orientaciones gubernamentales ante el caso concreto, queden incorporadas en la ley, interviniendo directamente en el arrendamiento residencial o de locales comerciales, oficinas y bodegas, de la misma manera como se ha venido haciendo por ejemplo en materia laboral con la autorización de la suspensión y reducción de los contratos laborales, y el teletrabajo.  

Hay que tener presente que el distanciamiento social como medida de contención de la pandemia del COVID-19; así como las limitaciones sanitarias impuestas por el Ministerio de Salud a los centros de trabajo, o también el cierre de negocios que por el tipo de actividades económicas que realizan puedan llegar a convertirse en focos de la pandemia, y en consecuencia, las empresas se afecten temporalmente en su capacidad de proveerse de los recursos suficientes y necesarios para atender las obligaciones de pago de la renta, cuota condominal y servicios públicos, ya vimos que el Gobierno ha impulsado toda clase de medidas extraordinarias para evitar las pérdidas de empleo y mantener al mayor número de empleados ganando un sueldo.

            •            De la Fuerza Mayor en la ley y en los Contratos de Arrendamientos.-

Volviendo al tema que nos ocupa, encontramos en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, dos artículos que en materia de fuerza mayor son de obligada valoración, dado que serían los que a falta de cláusulas contractuales, deben regularla: el ART. 42.- Caso fortuito o fuerza mayor.  Si, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada se pierde o es destruida en su totalidad o en su parte principal por caso fortuito o por fuerza mayor, el contrato se extinguirá.  Si la destrucción es parcial, pero la cosa se encuentra en condiciones apropiadas para su destino, el arrendatario podrá exigir reparar el bien y disminuir el precio durante el tiempo de la reparación, según sea la importancia de la parte destruida.  Si la reparación implica una evidente mejora de las condiciones anteriores de las construcciones e instalaciones, igualmente podrá pedirse un incremento en el alquiler.  Si la cosa solamente está deteriorada, el contrato subsistirá; pero el arrendador estará obligado a reparar, inmediatamente, el deterioro hasta dejarla en buen estado. Y el ARTICULO 43.- Excusión de pagar. Si, por caso fortuito o fuerza mayor, la cosa arrendada no está en condiciones de ser usada por el arrendatario, la renta no se causará mientras dure el impedimento o se reducirá proporcionalmente a la disminución del uso.  Es decir, si se logra acreditar o motivar el nexo causal como fuerza mayor, procedería el no cobro de la renta, por el tiempo que dure el impedimento; más sin embargo, considero que lo que previó el legislador en cuanto a fuerza mayor, no le alcanza al Inquilino para eximirse del pago de la renta, en razón de que la redacción del artículo 42, se limita a una condición del bien inmueble alquilado que es su pérdida o destrucción –parcial o totalmente que haga difícil su uso, o destino, nada más.  En cuanto a la afectación por medio de una pandemia, o inclusive a medidas gubernamentales derivadas de ésta, no se dice nada. 

Dado lo anterior, es importante tener una clara definición de Fuerza Mayor, razón por la cual acudo al Diccionario Jurídico Elemental, Guillermo Cabanellas de Torres, Nueva Edición Actualizada, Editorial Heliasta, SRL, 1era. Ed. 1979, Undécima Ed. 1993, que define Fuerza Mayor como "Todo acontecimiento que no ha podido preverse, o que previsto, no ha podido resistirse" (pág. 141), e Imprevisión (rebus sic stantibus): "Esto es que las partes entienden valedero el contrato en cuanto subsistan las condiciones económicas bajo cuyo imperio se pacto", de lo cual y en su conjunto podemos decir que la Fuerza Mayor, es un evento que no ha podido preverse, o previsto, ha sido imposible resistirlo, en ambos casos con un resultado fatal, y que ante esta imprevisión del evento materializado (bajo el concepto romano del rebus sic stantibus), hace que las condiciones económicas originales de los contratantes se vean afectadas al punto que se dificulte el cumplimiento de las prestación.  Este caso, en tesis de principio sugiere una posposición del compromiso para la parte afectada.  

Asimismo "El artículo 1° de la Ley 95 de 1890 dispone: Art. 1°.- Se llama fuerza mayor o caso fortuito , el imprevisto a que no es posible resistir, como naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc." (Colombia).  La Corte Suprema de Justicia en sentencia del 29 de abril de 2.005, magistrado ponente Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo en el expediente N° 0829-92, refiriéndose a los hechos que constituyen fuerza mayor o caso fortuito: "(…) No se trata entonces, per se, de cualquier hecho, por sorpresivo o dificultoso que resulte, sino de uno que inexorablemente reúna los mencionados rasgos legales, los cuales, por supuesto, deben ser evaluados en cada caso en particular –in concreto-, pues en estas materias conviene proceder con relativo y cierto empirismo, de modo que la imprevisibilidad e irresistibilidad, in casu, ulteriormente se juzguen con miramiento en las circunstancias específicas en que se presentó el hecho a calificar, no así necesariamente a partir de un frío catálogo de eventos que, ex ante, pudiera ser elaborado en abstracto por el legislador o por los jueces, en orden a precisar qué hechos, irrefragablemente, pueden ser considerados como constitutivos de fuerza mayor o caso fortuito y cuáles no.  Justamente sobre este particular, bien ha precisado la Sala en jurisprudencia uniforme, que "la fuerza mayor no es una cuestión de clasificación mecánica de acontecimientos" (sent. 145 de 7 de octubre de 1993); por eso, entonces, "la calificación de un hecho como fuerza mayor o caso fortuito, debe efectuarse en cada situación específica, ponderando las circunstancias (de tiempo, modo y lugar) que rodearon el acontecimiento –acompasadas con las del propio agente-" (Sent. 078 de 23 de junio de 2000), sin que un hecho pueda "calificarse fatalmente, por sí mismo y por fuerza de su naturaleza específica, como constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito" (cas. civ. de 20 de noviembre de 1989; cfme: sent. 087 de 9 de octubre de 1998).  Tomado del concepto emitido por  el Consejo de Estado. Sala de Consulta y Servicio Civil. Consejero Ponente: LUIS Fernando Alvarez Jaramillo. Bogotá D.C., doce (12) de diciembre de dos mil seis (2006).  De igual manera el caso fortuito es aquel imprevisto que no puede resistirse, y debe necesariamente ser juzgado con el análisis de las circunstancias específicas en que se presentó el hecho a calificar, ponderando las circunstancias de (tiempo, modo y lugar) del evento y la situación de afectación de la parte.  Las consecuencias del evento deben ser fatales para se reconozca que hubo fuerza mayor.

Muchos contratos de arrendamiento contemplan cláusulas que prevén la fuerza mayor, como una eximente del cumplimiento de la prestación y contraprestación asumidas por las partes.  Lo que sucede es que usualmente se sujeta a un "listado" de eventos, más relacionados con condiciones del bien inmueble alquilado, que es su pérdida o destrucción, y hace difícil su uso, u ocupación, pero nunca de algo parecido a una pandemia como el COVID-19, o de las ordenes sanitarias que limitan su uso, u ocupación temporalmente.  En consecuencia, se suspende el pago de la renta – parcial o totalmente - hasta que se corrija el problema. 

De lo anterior se colige, que el evento que sea catalogado como fuerza mayor por sus consecuencias fatales (una vez demostradas) para el arrendatario por ejemplo, no le exime de la responsabilidad de cumplir con sus obligaciones de ocupación, cuidado y principalmente de pago de la renta, cuota condominal, y servicios públicos.  Esto en mi opinión le alcanza para una posposición del cumplimiento de la obligación.

            •            Del marco deóntico ampliado.-

Esta pandemia del COVID-19, tiene consideración de EMERGENCIA NACIONAL, razón por la cual, lo antes dicho necesariamente tiene que ser matizado con el hecho de que Costa Rica cuenta con una Ley Nacional de Emergencia y Prevención del Riesgo, que debe "desplegarse" ante la emergencia nacional que estamos viviendo y por tanto mencionaré:  Artículo 1º- Objeto. La presente Ley regulará las acciones ordinarias, establecidas en su artículo 14, las cuales el Estado Costarricense deberá desarrollar para reducir las causas de las pérdidas de vidas y las consecuencias sociales, económicas y ambientales, inducidas por los factores de riesgo de origen natural y antrópico; así como la actividad extraordinaria que el Estado deberá efectuar en casos de estado de emergencia, para lo cual se aplicará un régimen de excepción. Artículo 2º- Finalidad. La finalidad de estas normas es conferir un marco jurídico ágil y eficaz, que garantice la reducción de las causas del riesgo, así como el manejo oportuno, coordinado y eficiente de las situaciones de emergencia. Asimismo, esta Ley tiene la finalidad de definir e integrar los esfuerzos y las funciones del Gobierno Central, las instituciones descentralizadas, las empresas públicas, los gobiernos locales, el sector privado y la sociedad civil organizada, que participen en la prevención y la atención de impactos negativos de sucesos que sean consecuencia directa de fuerza mayor o caso fortuito.

También define que debe ser entendido por Riesgo "Riesgo: Probabilidad de que se presenten pérdidas, daños o consecuencias económicas, sociales o ambientales en un sitio particular y durante un período definido. Se obtiene al relacionar la amenaza con la vulnerabilidad de los elementos expuestos"; asimismo por Estado de Emergencia:  "Estado de emergencia: Declaración del Poder Ejecutivo, vía decreto ejecutivo, con fundamento en un estado de necesidad y urgencia, ocasionado por circunstancias de guerra, conmoción interna y calamidad pública. Esta declaratoria permite gestionar, por la vía de excepción, las acciones y la asignación de los recursos necesarios para atender la emergencia, de conformidad con el artículo 180 de la Constitución Política."

Y principalmente por lo dispuesto en el "Artículo 29.-Declaración de estado de emergencia. El Poder Ejecutivo podrá declarar, por decreto, el estado de emergencia en cualquier parte del territorio nacional. Las razones para efectuar la declaración de emergencia deberán quedar nítidamente especificadas en las resoluciones administrativas de la Comisión y en los decretos respectivos, que estarán sujetos al control de constitucionalidad, discrecionalidad y legalidad prescritos en el ordenamiento jurídico".

El pasado 08/03/2020 a las 18:00 horas, bajo referencia 09-20 se declaró la ALERTA AMARILLA por el COVID-19 para todo el territorio nacional, por parte de la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias.

De igual manera, el Presidente de la República en conjunto con el Ministro de la Presidencia y Ministro de Salud, firmaron el Decreto Ejecutivo 42227 el pasado 16 de marzo de 2020, que decretó la EMERGENCIA NACIONAL por el COVID-19, y con éste la posibilidad de establecer toda clase de medidas – entre ellas económicas- para la salvaguarda, y tutela de la vida y la salud de los costarricenses; asimismo darle un tratamiento excepcional a las decisiones estratégicas para socavar la pandemia a nivel nacional, ante un estado de necesidad y urgencia, ya que se requieren adoptar medidas inmediatas y eficaces.

Por otra parte la norma fundamental está recogida en los artículos 21, 50 en relación al derecho a la vida y a la salud, y al artículo 180 de la Carta Magna.- El presupuesto ordinario y los extraordinarios constituyen el límite de acción de los Poderes Públicos para el uso y disposición de los recursos del Estado, y sólo podrán ser modificados por leyes de iniciativa del Poder Ejecutivo.  Todo proyecto de modificación que implique aumento o creación de gastos deberá sujetarse a lo dispuesto en el artículo anterior.  Sin embargo, cuando la Asamblea esté en receso, el Poder Ejecutivo podrá variar el destino de una partida autorizada o abrir créditos adicionales, pero únicamente para satisfacer necesidades urgentes o imprevistas en casos de guerra, conmoción interna o calamidad pública. En tales casos, la Contraloría no podrá negar su aprobación a los gastos ordenados y el decreto respectivo implicará convocatoria de la Asamblea Legislativa a sesiones extraordinarias para su conocimiento.

Asimismo, mediante la Ley General de Salud de 30 de octubre de 1973, el Ministerio de Salud puede a emitir toda clase de lineamientos y ordenes sanitarias para el cierre – en lo que nos interesa - de locales comerciales o de oficinas, para evitar que se conviertan en focos de contagio.
En resumen, la pandemia COVID-19 está afectando al mundo entero sin precedentes, razón por la cual la Institucionalidad del país se ha dejado sentir en dicha lucha, razón por la cual se han puesto en marcha los protocolos para preservar la vida y la salud de los costarricenses, sin dejar de lado, aspectos económicos también (se han tomado medidas excepcionales y temporales), por lo que será cuestión de tiempo para su recuperación.

            •            Del proyecto de ley que regularía los arrendamientos ante la pandemia del COVID-19.-

Las limitaciones impuestas por mandato de ley o derivadas de las facultades del gobierno para salvaguardar la vida y salud de los costarricenses ante la pandemia del COVID-19, está claro que interfieren en el cumplimiento del contrato de arrendamiento, razón por la cual, quienes encuentren difícil o imposible su complimiento, deben no solo acudir al texto del convenio en mención sobre fuerza mayor que puedan permitir la suspensión del contrato, o de las obligaciones, sin mayores responsabilidades, considerando si el contrato podría ser cumplido enteramente sobre la base de que se ha vuelto imposible de cumplir, sino de lo que el actual proyecto de ley que se prepara para regular los escenarios de los arrendamientos ante el COVID-19, permitiría (entiendo una excusión temporal de pagar la renta, posiblemente antes de la terminación del contrato). Detallo los posibles puntos que se contendrán en dicha ley (algunos ya mencionados en artículo anterior):

            •            Estamos ante una situación excepcional y temporal
            •            Se busca promover la solidaridad entre las partes
            •            Las restricciones sanitarias buscan contener el contagio del COVID-19; razón por la cual habrá una pérdida total o parcial de los ingresos
            •            Se busca promover arreglos sobre la base de buscar un equilibrio para las partes
            •            Se busca preservar las relaciones contractuales
            •            Se busca establecer un nuevo monto de RENTA, basado en la exoneración, flexibilización de pagos, descuentos, al menos por TRES MESES DE MORATORIA
            •            El propietario tiene derecho a recuperar los dineros que fueron pospuestos, según el caso hasta el día 31 de enero de 2021
            •            Durante el plazo de la medida los tribunales y las autoridades no tramitaran desalojos
            •            No habrá aumento en los contratos
            •            El depósito de garantía responderá
            •            La afectación mediante la disminución de los ingresos debe ser demostrada debidamente
            •            Se sugiere la utilización de los mecanismos de resolución alternativa de conflictos

No podemos más que sustentar la esperanza de que esta pandemia del COVID-19 y sus efectos serán temporales, y que nuestro país, como el mundo entero, se levantará una vez más, razón por la cual, se hace necesario en preservar las relaciones a largo plazo con los proveedores de servicios, aplazando al máximo cualquier decisión que comprometa la frustración del negocio existente, ya vemos que los cambios se han venido anunciado semana a semana, por lo que no debe descartarse el trabajo en un buen arreglo entre las partes.

Finalizo haciendo un llamado al respeto de las distintas medidas gubernamentales que buscan la preservación de la vida humana y de la salud; asimismo recordando que estas medidas económicas son excepcionales y temporales, y que la solidaridad, la cordura y la visión de futuro debe prevalecer, ante todo, y reflejarse en la preservación de las relaciones inquilina rías.  Evitemos, de ser posible, la frustración del negocio.  Mucha fortaleza que saldremos bien librados de ésta.

Mauricio Ramirez
Asociado 
CENTRAL LAW 
Costa Rica



 

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