Costa Rica: El IVA como causa de desahucio  

Recordemos que hasta antes del 1 de julio de 2019, los servicios brindados por el arrendamiento de un bien no estaban sujetos al Impuesto General sobre las Ventas (IGSV), que era el impuesto que gravaba el consumo en Costa Rica. A partir de esa fecha, como regla general, dicha clase de servicio sí está afecto al Impuesto sobre al Valor Agregado (IVA), impuesto que ahora grava el consumo de manera general en nuestro país.

Como es lógico, en los contratos suscritos antes de julio era común que las partes solo acordaran un precio por la cesión del bien, digamos US$ 1,000. Esos US$ 1,000 eran la contraprestación que el arrendatario se obligaba a pagar a cambio del uso del bien arrendado, y no se indicaba nada adicional a dicho importe, pues en ese momento no había ningún impuesto al consumo que gravara esa clase de servicio.

Sin embargo, a partir del 1 de julio de 2019, no por decisión de ninguna de las partes, sino por un mandato legal, al precio acordado por esos servicios se le agregó un importe adicional por concepto de IVA (13%).

Sobre el IVA, es importante precisar que la Ley de dicho impuesto tuvo el cuidado de prever expresamente su tratamiento de cara a las partes intervinientes en una determinada operación, específicamente en el tercer párrafo del artículo 16 de la Ley del IVA, el cual señala – refraseandola un poco – que el arrendador está obligado trasladar el IVA al arrendatario, quien queda obligado a pagarlo.  

Asimismo, dicha norma debe ser concordada con lo establecido en el Transitorio I de la Ley del IVA y el Transitorio II del Reglamento de dicha Ley, que establecen que el IVA se aplicará a toda prestación de servicios que, no habiendo estado sujeta al IGSV, su hecho generador ocurra a partir del 1 de julio de 2019, con independencia de la fecha de firma y efectos del contrato de arrendamiento subyacente.

En virtud a dichas disposiciones, salvo que las partes de común acuerdo decidan reducir el precio que habían establecido en el contrato, a partir del 1 de julio de 2019 "el precio" del arrendamiento será de US$ 1,000 más IVA (13%), es decir, US$ 1,130. En ese contexto, cabe preguntarse qué pasa si el arrendatario decide pagar solamente US$ 1,000, pese a que el arrendador le presentó una factura por US$ 1,000 más 13% (IVA) por el arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2019.

En ese caso, consideramos que el arrendador estará legitimado para iniciar un proceso de desahucio en virtud a lo establecido en el numeral 2 del artículo 110 del Código Procesal Civil.

Ciertamente, según Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LAUS), mediante el contrato de arrendamiento dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado (a dicho precio se llama alquiler o renta).

Por su parte, el artículo 16 de la LAUS precisa que el comprobante de pago extendido por el arrendador servirá para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y el precio del arriendo, cuando así se desprenda claramente de ese documento. Asimismo, el artículo 44 establece que el arrendatario al suscribir el contrato se obliga a pagar el precio del arrendamiento.

Finalmente, el artículo 114 de la LAUS señala que el arrendador puede invocar la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, entre otras causales, por la falta de pago del precio del arrendamiento.

En ese sentido, con la vigencia del Ley del IVA, el precio de nuestro arrendamiento aumentó en un 13% por concepto de IVA, siendo que dicho 13% debe ser pagado por mandato legal por parte del arrendatario (artículo 16 de la LIVA), y necesariamente formará parte del precio del arrendamiento.

En este punto, es importante diferenciar las relaciones jurídicas que se desprenden del nuevo marco normativo. Una de ellas, será la relación jurídica contractual en la que exclusivamente participan el arrendador y el arrendatario, esa relación se ha visto alterada, pues por mandato de la Ley del IVA, el arrendatario se ve obligado a asumir un mayor importe que el que venía reconociendo como renta mensual (precio).

Por ende, si el arrendatario se niega a asumir o reconocer ese mandato legal, será pasible de que su contrato sea resuelto por parte del arrendador, pues claramente estaremos en el supuesto de la causal que hemos analizado.

Por otro lado, esta operación, también genera una relación jurídica tributaria, en ese caso, un poco especial, en la que necesariamente intervendrá el arrendador y la Administración Tributaria, mediante la cual, el arrendador deberá reconocer esta prestación de servicios como una operación que genera para él un débito fiscal para fines de la determinación del IVA de ese mes. Dicha obligación se generará independientemente de que el arrendatario pagué o no el importe completo de la renta mensual.

Sin embargo, ambas relaciones jurídicas son independientes, y pese a que en la relación tributaria, el contribuyente jurídico sea el arrendador (no es un agente de retención o percepción jurídicamente hablando), el no pago del precio completo del alquiler, sí lo habilitará para que reclame, y eventualmente, pueda resolver la relación jurídica contractual que tiene con su inquilino.

En atención a lo expuesto, si concordamos adecuadamente todas las normas mencionadas y no confundimos las dos relaciones jurídicas que esta misma operación generará, podremos llegar a la conclusión que el no pago completo del precio del arrendamiento, es decir, los US$ 1,130 en nuestro ejemplo, habilitarán legítimamente al arrendador a exigir judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario.Costa Rica: VAT considered as Grounds for Eviction

Associate, Adolfo Sanabria
Consortium Legal – Costa Rica