Estructuración de la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles en los Estados Unidos

Este artículo tiene como objetivo exponer algunos de los asuntos legales e impositivos más importantes que el experto en bienes inmuebles debe saber al representar a inversionistas extranjeros  en los Estados Unidos, ya que el inversionista extranjero trae consigo una serie de consideraciones completamente diferentes de las del comprador doméstico de bienes inmuebles. 

La etapa de compra 

En el caso de ausencia de un tratado de impuestos de sucesión aplicable,  la propiedad inmueble de un extranjero no residente que fallezca mientras posea el título de propiedad bajo su propio nombre, conjuntamente con otra persona, o a través de una corporación domestica (una que haya sido incorporada en una jurisdicción dentro de los Estados Unidos) de la cual el sea accionista está sujeto al impuesto de sucesión de los Estados Unidos a tasas de hasta un 40%. Los impuestos de sucesión federales disponen una exención equivalente a sólo US$60,000 para extranjeros no residentes, y una deducción conyugal está disponible sólo si el cónyuge sobreviviente es ciudadano(a) de los Estados Unidos, o si la propiedad se transfiere a un "fideicomiso doméstico calificado".  

En contraste, las acciones de una corporación extranjera propiedad de un extranjero no residente al momento de su fallecimiento están exentas de los impuestos de sucesión de Estados Unidos aunque la corporación sea dueña de bienes raíces en los Estados Unidos. Las donaciones de bienes inmuebles en los Estados Unidos realizadas por extranjeros no residentes están sujetas al impuesto de donaciones de Estados Unidos.

Los expertos en bienes raíces deben obtener el asesoramiento de abogados calificados antes de ejecutar un contrato de compra, o si esto no es posible, deben, por lo menos, facilitar que el contrato de compra pueda cederse agregando las palabras "y/o cesionarios" después del nombre del comprador extranjero. El costo de la propiedad inmueble y los objetivos del inversionista extranjero son factores importantes a tomar en cuenta en la estructuración de cualquier transacción. 

Asuntos de impuestos sobre la renta

El tema de impuestos sobre la renta relacionado a la compra de bienes inmuebles en los Estados Unidos es una preocupación para muchos inversionistas extranjeros. Dichas preocupaciones incluyen la interrogante que si los ingresos de arrendamiento están sujetos a impuestos sobre la renta en su país al igual que en los Estados Unidos, si es que se pueden deducir ciertos gastos y si se le cobrarán impuestos sobre la ganancia en más de un país al venderse la propiedad. 

Al tratar con un cliente extranjero, el experto en bienes raíces debe estar al tanto que la condición migratoria de su cliente en los Estados Unidos y el número de días que permanece en los Estados Unidos durante el año, tendrán un impacto significativo sobre las consecuencias relacionadas con los impuestos sobre la renta de su inversión en la propiedad inmueble en los Estados Unidos, aunque dichos bienes raíces sean propiedad directa de una corporación fideicomiso u otro tipo de entidad. La residencia para fines de impuestos sobre la renta es diferente a la residencia para fines de inmigración (i.e. el tipo de visa que tenga una persona), y a la vez es diferente a la residencia para fines de impuestos de sucesión y de donaciones (el cual está basado en su domicilio, si está físicamente presente en la jurisdicción y tiene la intención de permanecer ahí). 

A los residentes se les cobran impuestos igual que a los ciudadanos de los Estados Unidos sobre sus ingresos provenientes de cualquier parte del mundo y están sujetos a requisitos rigurosos de suministrar información, mientras que los no residentes por lo general están sujetos a los impuestos sobre la renta sólo en cuanto a los ingresos de fuentes estadounidenses y disfrutan de ciertas exclusiones de impuestos sobre la renta en algunos intereses generados por cuentas bancarias y ganancias provenientes de capital no inmobiliario. Cuando un inversionista extranjero cambia de condición de no residente a residente de los Estados Unidos para fines de impuestos sobre la renta sus ingresos provenientes de cualquier parte del mundo quedan sujetos a los impuestos en los Estados Unidos. Para fines de impuestos sobre la renta, los individuos extranjeros son considerados residentes para el año en cuestión, si caen en cualquiera de las tres siguientes categorías: (1) Han sido admitidos legalmente como residentes para fines de inmigración (tienen una "tarjeta verde"); (2) Han estado físicamente presentes en los Estados Unidos por 183 días o más durante el año calendario, independientemente de su condición de inmigración; y (3) Están presentes en los Estados Unidos por lo menos durante 31 días, pero menos de 183 días durante el año y satisfacen la "prueba de presencia sustancial", por medio de la cual se aplica una fórmula ponderada al número de días que han estado presentes en los Estados Unidos.

Administración de bienes de arrendamiento propiedad de extranjeros

La fuente de ingresos de arrendamiento (ya sea de fuentes de los Estados Unidos o extranjeras) depende del lugar en que se usa el artículo que se está arrendando. La fuente de ingresos de la venta o permuta de un artículo depende de la ubicación física de dicho artículo. Por consiguiente, tanto los ingresos de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en los Estados Unidos como la ganancia obtenida de la venta de dichos bienes inmuebles siempre constituirán ingresos provenientes de Estados Unidos sujetos a los impuestos de Estados Unidos independientemente de la condición del inversionista extranjero y de que los Estados Unidos tenga o no un tratado de impuestos con el país en el que inversionista extranjero reside.

El método mediante el cual se cobrará el impuesto de arrendamiento depende de si se considera que la persona extranjera es considerada que "se dedica al comercio o negocio en los Estados Unidos". La propiedad de bienes inmuebles no se considera "un comercio o negocio en los Estados Unidos" si simplemente consiste en una actividad pasiva y los ingresos de arrendamiento pasivo están sujetos a un impuesto de retención fijo de un treinta por ciento (30%). Si, por el contrario, el inversionista extranjero se dedica a "un comercio o negocio en los Estados Unidos”, los ingresos de arrendamiento no estarán sujetos a la retención y se cobrarán a las tarifas progresivas ordinarias. Los gastos tales como intereses de hipoteca, impuestos sobre bienes inmuebles, mantenimiento, reparaciones y depreciación ("recuperación de costo acelerada") pueden entonces deducirse al determinar los ingresos netos gravables.

Los individuos extranjeros y las corporaciones extranjeras pueden elegir que se graven sus ingresos de arrendamiento pasivos como si dichos ingresos estuvieran efectivamente relacionados con el comercio y negocio en los Estados Unidos, y de esta forma evitar la obligación de retener los impuestos, incluso en el caso de alquiler neto. 

Ley de Impuestos de Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles de 1980 ("FIRPTA") y la venta de bienes inmuebles 

Cada transacción de bienes inmuebles en los Estados Unidos está ahora afectada por los requisitos de retención de FIRPTA, la cual presume que cada vendedor es una persona extranjera sujeta a retención a menos que se presente prueba de lo contrario al comprador. FIRPTA requiere que el comprador de un interés en una propiedad inmueble en los Estados Unidos de un vendedor extranjero retenga un 10% del ‘monto total realizado’, lo cual se define como el precio total de venta o del contrato, a menos que una de varias exenciones sea aplicable. Cualquier comprador de un interés en un bien inmueble en  EE.UU. propiedad de un inversionista extranjero, y cualquier persona que está obligada a retener el impuesto en virtud de dicha operación, en general, debe presentar ciertos formularios del IRS para informar y transmitir el importe retenido al IRS. El comprador o de otro agente de retención deberán informar y transmitir al IRS cualquier impuesto retenido antes de que terminen los veinte (20) días después de la fecha de la transferencia.

Cantor & Webb P. A.