Alessandri任命Joaquín Solar，强化房地产业务

智利律师事务所 Alessandri 强化其 房地产与建筑 业务，并任命Joaquín Solar Larraín为合伙人。市场人士认为，房地产行业正处于结构性调整阶段，而非仅仅经历短期放缓。

Solar于2019年至2026年间担任Grupo Inmobiliario Imagina的内部律师，之后加入该律师事务所。在此期间，他参与了多个市场周期中房地产项目的架构设计、开发、执行和融资，项目遍及智利及该地区其他司法管辖区。凭借这段企业内部法律工作经验，他希望推动发展一项业务，在项目早期阶段就综合考虑当前决定项目可行性的监管、财务和运营因素。

他加入该律师事务所之际，融资条件趋紧，监管审查趋严，行业许可和行政审批程序也日益复杂。Solar表示，当前行业面临监管要求提高、资本受限、诉讼增多以及社会和环境压力加大的多重挑战，迫使业界重新审视房地产项目的架构设计和执行方式。

Patricio Rámila，该律师事务所诉讼与仲裁业务合伙人表示：「拥有一位具备行业直接经验的合伙人，将增强我们预判和解决房地产及建筑领域争议的能力，尤其是在监管和合同要求日益严格的背景下。」

另一方面， Cristián Pérez，Alessandri合伙人兼首席执行官补充说：「Joaquín Solar的加入强化了我们的房地产业务。该业务与本所的诉讼、监管、税务和公司业务相互协作，使我们能够为复杂项目提供全面支持。」

在以下访谈中，Solar分析了智利房地产市场的现状、行业面临的主要监管和财务风险，以及他职业生涯新阶段的战略目标。

LATIN COUNSEL：在当前市场环境下，哪些因素促使您离开大型房地产集团的内部律师岗位，加入Alessandri担任合伙人？

Joaquín Solar： 我一直喜欢迎接挑战、检验自己的能力。一个主要因素是承担领导房地产业务的责任，为客户提供超越建筑开发的法律服务，将我们的经验用于支持商业、工业、物流、酒店、混合用途或租赁等不同类型房地产资产的开发。这也让我们能够把握行业当前的发展时机，市场已开始显现复苏的初步迹象。

LATIN COUNSEL：您的企业内部法律工作经验将如何影响您对该律师事务所房地产业务的架构设计和定位？

Joaquín Solar： 有机会以内部律师身份参与房地产项目的完整周期，让我能够全面了解业务。这有助于主动规划项目架构并管理各类风险，将法律、监管、财务和运营因素纳入同一战略框架。法律顾问不能只负责解决问题，还应参与项目设计阶段，预判不同情形，并从早期阶段起为关键决策提供支持。我认为，这将成为我们希望为客户提供的服务的一项差异化优势。

LATIN COUNSEL：在您看来，行业面临的是暂时放缓，还是更深层次的结构性转型？

Joaquín Solar： 我们正经历结构性转型，而非暂时性变化。上一轮房地产周期表明，我们过去熟悉的传统开发模式已不再是常态。如今，行业同时面临更高的监管和法律要求、更严格的融资条件、更多诉讼、可预测性较低的法律环境，以及更大的社会和社区压力。所有这些都要求从项目源头重新审视项目架构设计，行业也因此需要更高的专业水平。归根结底，不能只等待行业经济复苏；必须适应项目架构设计、开发和执行的新逻辑。

LATIN COUNSEL：目前影响新项目开发的主要监管瓶颈有哪些？

Joaquín Solar： 我认为，主要挑战在于取得行业许可、项目面临的过重监管负担，以及部分行政机关的解释标准。这些因素最终影响行业的法律确定性和融资渠道。监管不确定性和许可审批程序目前构成主要瓶颈之一。解释标准不一，加上项目面临更大的司法挑战风险，迫使开发商从早期阶段起就预留更大的风险管理空间。

LATIN COUNSEL：许可审批的时间和审查力度发生了哪些变化？

Joaquín Solar： 审批时间延长了。由于监管要求提高，如今对技术、环境和城市规划材料的审查也更加全面。这要求项目架构设计和规划更加专业，并投入更多资源。许可审批已不再只是一个行政阶段，而是成为项目的战略核心。不过，我认为各方在政治层面已形成共识，认为有必要通过立法举措解决这些问题。我们希望相关举措能够尽快获批，以巩固行业复苏。

LATIN COUNSEL：环境和城市规划法规在多大程度上重新塑造了项目架构设计？

Joaquín Solar： 如今，环境和城市规划因素不再是次要考量，而是项目设计、规划和架构设计的核心要素，因为它们会影响成本、工期和监管风险。环境或城市规划设计不当的项目，可能完全丧失技术和经济可行性，甚至可能根据新《经济犯罪法》的规定引发刑事责任。

LATIN COUNSEL：融资条件趋紧如何影响合同风险分配？

Joaquín Solar： 新的融资条件及其限制不仅迫使行业重新审视项目资本结构和商业模式，也要求更严格地评估每个项目的风险。必须详细评估这些风险，以确定如何通过项目开发和建设相关的各类合同加以缓释。此外，适用于金融机构的监管限制——例如《巴塞尔协议》标准——要求在拨付资金前，对许可、财务拨备、担保、销售水平和公司架构有更高的确定性。

LATIN COUNSEL：您是否观察到银行和投资者评估房地产风险的方式有所变化？

Joaquín Solar： 是。最显著的影响始于2022年下半年，即疫情之后。当时，智利养老金基金提取资金导致资本市场部分受损，其影响开始显现。这类似一次宏观经济和金融冲击，彻底改变了银行评估房地产风险的方式。
此外，年度通胀率超过13%，促使智利中央银行大幅上调政策利率。这使金融体系利率显著上升，资金成本提高，信贷风险也随之增加。
再加上《巴塞尔协议III》的监管要求，房地产企业和建筑企业的融资以及潜在购房者的需求都受到影响。结果是按揭贷款利率上升、客户风险评估限制增多、首付款要求提高；与此同时，智利实际工资并未增长，形成了许多人所说的「完美风暴」。

LATIN COUNSEL：哪些类型的争议在行业中日益突出？

Joaquín Solar： 与法律和监管确定性不足以及行政机关解释标准不一有关的争议日益增多。不同政府部门有时采用不同标准，导致项目诉讼增多，尤其是在行政和环境事务方面。

LATIN COUNSEL：与成本超支、延误或合同履行有关的争议是否显著增加？

Joaquín Solar： 是，不过我认为这一现象在疫情期间比现在更为突出。当时所有人都必须适应新的现实：材料成本上升，金融市场波动，给项目开发带来了重大合同压力。这使业界更加重视尽早规划应急措施，并探索新的争议解决机制。我们希望为客户提供的服务之一，正是由经验丰富的诉讼与仲裁团队提供支持。

LATIN COUNSEL：法律顾问应如何参与项目的财务建模和资本结构设计？

Joaquín Solar： 从一开始，也就是项目最早期阶段。法律顾问应参与业务的初步设计，并参与确定资本结构、融资条件、公司治理机制，以及评估各项目特有的城市规划和监管风险。

LATIN COUNSEL：从风险管理角度看，开发早期阶段通常会低估哪些法律问题？

Joaquín Solar： 城市规划和监管风险，尤其是项目架构设计建立在对城市规划法规的乐观解释之上时。此外，业界还会低估行政机关解释标准的变化、项目实际审批时间、可能导致成本超支的监管变化，以及当前宏观经济或地缘政治风险。这些风险可能影响利率或融资渠道等关键业务变量。人们往往孤立地分析这些风险，但实际上它们属于同一个生态系统。

LATIN COUNSEL：您认为，过去几个周期的哪些经验对开发商应对当前形势尤为重要？

Joaquín Solar： 财务纪律、风险分散、持续的战略规划，以及保持组织架构灵活、能够适应市场周期的必要性。困难时期让我们明白，韧性必须在危机出现之前建立。

LATIN COUNSEL：直接参与项目执行和融资的经验如何增强预判突发情况的能力？

Joaquín Solar： 我曾以内部律师身份在对行业而言尤为艰难的时期领导Imagina的采购团队，这段经历让我获得了务实的视角，有助于预判不同情形并设计具有创造性且可行的解决方案，不仅从法律角度出发，也兼顾财务因素。

LATIN COUNSEL：您是否观察到行业合资企业或战略联盟的架构设计有所变化？

Joaquín Solar： 是。一方面，行业大型参与者维持了市场地位，甚至在规模更小、发展程度较低的市场中扩大了份额。另一方面，一些规模较小、资本或融资渠道有限的参与者不得不通过共同开发或其他战略联盟调整经营模式，以维持业务，即使这意味着利润率下降。这促使市场采用更复杂的架构，明确控制权、退出机制和风险分配，并对公司治理和激励机制协调提出更高要求。

LATIN COUNSEL：在复杂项目中，与税务、监管或争议解决等业务领域进行跨领域协作有多重要？

Joaquín Solar： 这至关重要，不仅对特别复杂的项目如此，对规模较小的开发项目也一样。房地产项目不能仅从单一法律领域处理，因为同一项业务涉及多个法律领域，包括公司法、税法、项目融资、民事和仲裁争议、消费者保护法和劳动法等。尽早协调这些领域，有助于全面预判监管、合同和税务影响。

LATIN COUNSEL：房地产客户对外部法律顾问的期望发生了哪些变化？

Joaquín Solar： 如今，客户期待法律顾问具备战略思维、有效预判和解决问题的能力、对业务的真正理解，以及主动管理各项目固有风险的能力。单纯被动响应的法律服务，正逐渐让位于预防性、结构化且更专业的法律服务。

LATIN COUNSEL：法律服务的重点是否正从被动响应转向更成熟的预防性策略？

Joaquín Solar： 绝对如此。当前环境要求进行前瞻性规划，并预先分析可能出现的各种情形。预防已成为创造价值的核心要素。

LATIN COUNSEL：在当前环境下，提供全方位服务的律师事务所相较于精品律师事务所有哪些竞争优势？

Joaquín Solar： 将监管、税务、公司、金融和诉讼事务纳入同一战略的能力，有助于更全面、更有针对性地理解每位客户的业务。我的内部法律工作经验让我认识到，跨领域协作能带来显著差异。

LATIN COUNSEL：未来3至5年，您巩固和拓展该业务的战略重点是什么？

Joaquín Solar： 巩固一项业务，使其兼具深厚的专业能力和对房地产行业及其周期的全面战略理解，能够尽早与律师事务所其他业务领域协作，并为架构设计日益复杂的项目提供支持。我们的目标是将该业务打造为复杂房地产开发项目综合法律服务的标杆，以应对日益严格的监管和融资环境。