仲裁与驱逐：高效解决方案何以成为收回房产的障碍

房地产合同中的仲裁条款日益普遍，主要是因为仲裁作为替代性争议解决方式具有多项优势，包括速度更快、保密性更强，以及仲裁员具备专业技术知识等。不过，在某些情况下，这类条款可能适得其反：它非但没有带来仲裁本应具备的快捷与高效，反而造成不必要的程序复杂性。

其中一种情况出现在租赁合同中，具体涉及驱逐。当仲裁条款未明确排除驱逐请求时，可能会阻碍当事人直接诉诸司法途径，而司法途径通常提供更快捷、更专业的程序：租赁支付令程序。

对于出租人而言，这类合同中最重要的事项之一，是在承租人违约时能够通过快捷有效的途径收回房产。未支付租金或租期届满等情况要求出租人迅速采取行动，此时仲裁条款的起草方式尤为重要。

仲裁条款未排除驱逐请求时会发生什么？

假设一个典型案例：双方签订租赁合同，其中包含一项概括性的争议解决条款，约定将因合同产生的任何争议提交某仲裁中心处理，但未明确排除驱逐请求。时间过去后，承租人拖欠租金已超过3个月。出租人已正式催告其付款，但承租人仍占用房产，既不付款也不搬离。

乍看之下，人们可能认为，诉诸仲裁——利用其所有优势——足以解决争议，不会遇到太多困难；但在实践中，情况并非总是如此。

为启动与租赁合同违约及由此产生的驱逐相关的仲裁程序，本案中的出租人必须向双方约定的仲裁中心提交仲裁申请。该申请正式提出启动程序的意向，并初步说明待解决的争议，其中包括驱逐承租人迁出租赁房产以及追讨拖欠租金。

收到通知后，被申请人（本案中的承租人）可以答复，并表明其对提交仲裁的立场。随后，申请人提交仲裁请求，被申请人答辩，之后举行口头听证。最后，仲裁庭作出对双方具有约束力的裁决，解决争议。仅这一仲裁程序通常就需要不到1年，但具体时间可能因案而异。

那么，如果承租人不自愿履行裁决所作的命令，也不搬离房产，会发生什么？

尽管出租人已取得有利裁决，仍别无选择，只能向民事法院提起仲裁裁决执行程序，这必然会延长整个流程。这是因为仲裁庭不具备共和国法官所拥有的同等权力，无法强制执行其决定。裁决虽对双方具有约束力，但强制履行裁决，例如执行驱逐令，只能由法官下令；法官还可视情况授权查封、扣押财产、进入房屋搜查或请求公共力量协助。

总之，选择仲裁途径处理此类争议，实际上必须经历两个阶段：

1- 仲裁程序本身。

2- 向法院申请执行仲裁裁决。

因此，这种途径非但没有简化程序，反而可能导致收回租赁房产的时间更长。在这种情况下，如果最终仍须诉诸法院才能实际执行驱逐，那么就这一事项纳入仲裁条款便失去了实际意义。

租赁支付令程序如何进行？与仲裁相比有哪些优势？

如果租赁关系有书面文件证明，且存在可据以申请驱逐的事由——例如租期届满、未支付租金、公共事业服务费或公寓共有费用——《民事诉讼法》（第9342号法律）规定，可通过租赁支付令程序迅速收回房产。

要采用这一途径，租赁关系必须有适当的书面证明，最好是书面合同，但也可以通过发票或付款收据等其他文件予以证明。

支付令诉讼提起并获受理后，法院会作出驱逐催告裁定，给予被告5天时间搬离房产或提出有依据的异议。异议只能基于以下事由：有书面凭证证明已付款、诉讼时效届满、不负有支付租金的义务，或租期尚未届满。此外，法官可在同一裁定中应原告请求，下令预先扣押被告财产。

如果被告承认诉讼请求（即承认相关事实和诉求）、未在规定期限内提出异议，或其异议被认定缺乏依据，法院无需进一步审理即可直接执行催告裁定；也就是说，可以下令驱逐承租人并将房产交还出租人。

如果被告提出有依据的异议，法院应安排口头听证，随后作出判决，维持或撤销催告裁定。不过，此类程序仅允许基于非常具体的事由提出异议，因此在实践中，未支付租金或租期届满通常很容易证明。由此，实际需要举行口头听证的案件相对较少。

综上，与仲裁相比，租赁支付令程序的主要优势包括：

速度快： 支付令程序旨在快速审理，期限较短、程序简化，因此能够更快收回房产。

成本较低： 由于程序直接、阶段较少，其费用和律师费通常显著低于仲裁。
可直接申请驱逐：可取得驱逐令，并由司法机关直接执行，无需先经过仲裁，再另行提起仲裁裁决执行诉讼。

可申请扣押财产： 该程序明确允许申请采取措施，例如预先扣押被告财产，以确保在诉讼期间收回拖欠的月租。

租赁支付令程序的特点使其成为最适合实现出租人首要目标的途径：承租人未履行合同主要义务时，尽快收回租赁房产的占有。

那么，租赁合同中是否应彻底排除仲裁条款？

不一定。这并不意味着应彻底放弃在租赁合同中加入仲裁条款。相反，仲裁仍是解决合同可能引发的其他争议的有效工具，例如有关合同解释、履行、结算或效力的争议，尤其适用于合同标的金额足以证明仲裁成本合理的情形。

真正重要的是，仲裁条款应明确排除因法律规定情形下租赁合同终止而提起的驱逐请求，以便当事人能够直接诉诸司法途径。

结论

仲裁条款有助于解决租赁合同中的许多争议，但如果未明确排除驱逐请求，就可能使收回房产变得更加复杂、耗时更长。

通过司法途径的租赁支付令程序，原本可以在几个月内以较低成本实现的目标，如果提交仲裁，就会变成耗时更长、成本更高、程序更复杂的流程。这并非因为仲裁本身无效，而是因为它并非解决此类特定争议的最合适机制。因此，起草租赁合同中的仲裁条款时，明确排除与驱逐有关的请求至关重要。

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