Guatemala: Corte suspende límites de altura en Zona 11 y reabre debate regulatorio

Alegalis | A finales del año pasado, se había advertido sobre el impacto de la Resolución RES-DS-464-2025 emitida por la Dirección General de Aeronáutica Civil (DGAC), mediante la cual se revocaba la Resolución Administrativa RES-DS-084-2020. La medida implicaba una reducción en los parámetros de altura permitida en la zona 11 de la Ciudad de Guatemala, fijando la Superficie Horizontal Interna en 1,551 msnm y estableciendo una Superficie Cónica con pendiente del 5%.

Frente a este escenario, el sector inmobiliario adoptó distintas estrategias. Mientras algunos desarrolladores optaron por establecer mesas de diálogo con la autoridad —lo que derivó en procesos de trabajo conjunto, elaboración de estudios financiados con inversión privada y propuestas orientadas a redefinir alturas máximas—, otros actores del sector privilegiaron una aproximación jurídica y técnica.

En este último grupo, se impulsó una revisión del sustento técnico que dio origen tanto a la Resolución RES-DS-084-2020 como a su posterior revocatoria. Con el apoyo de expertos en la materia, se concluyó que la Resolución RES-DS-464-2025 carecía de fundamento técnico suficiente. En consecuencia, y con el auxilio del abogado Sebastián Meany Díaz, director de litigio civil de ALEGALIS, se promovió una acción de inconstitucionalidad de ley de carácter general.

En el marco del Expediente 9083-2025, la Corte de Constitucionalidad decretó la suspensión provisional del numeral romano I y de la fase que disponía "denegar, de manera general y definitiva, toda nueva solicitud y aquellas que se encuentren en trámite" contenida en la Resolución RES-DS-464-2025. Cabe destacar que el numeral suspendido es precisamente el que revocaba la Resolución RES-DS-084-2020.

Como consecuencia de esta decisión, recobra vigencia el esquema anterior en materia de alturas para la zona 11. En concreto, la cota máxima dentro de la Superficie Horizontal Interna se incrementa a 1,595 msnm hasta interceptar con la Superficie Cónica, a partir de la cual se aplica una pendiente del 5% hasta una distancia de seis kilómetros desde la pista del Aeropuerto Internacional La Aurora, alcanzando una cota máxima de 1,651 msnm en el borde de dicha superficie.

Actualmente, la acción de inconstitucionalidad continúa su trámite ordinario, y la suspensión provisional deberá ser confirmada —o no— en la sentencia definitiva que emita la Corte.

Para el sector inmobiliario, el contexto regulatorio representa un desafío significativo. La falta de certeza jurídica impacta directamente en la estructuración de proyectos, particularmente en el modelaje de costos de construcción y en la planificación de inversiones, en un entorno que además enfrenta modificaciones normativas con incidencia directa en la actividad.

En este marco, distintos actores del sector han señalado la necesidad de actualizar las regulaciones como parte del desarrollo institucional del país. No obstante, subrayan la importancia de que estos cambios se implementen de forma gradual, con instancias de diálogo previas y evitando la aplicación retroactiva de disposiciones administrativas, en resguardo del principio de legalidad.

Asimismo, desde el ámbito profesional se ha destacado la importancia de brindar certeza a las inversiones mediante el estricto apego al marco legal vigente, así como la disposición a contribuir técnicamente en los procesos regulatorios. En esa línea, se ha instado a que, a la luz de lo resuelto por la Corte de Constitucionalidad, las autoridades evalúen los expedientes en trámite conforme a la normativa vigente, sin perjuicio de las acciones legales que pudieran corresponder.

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