SNDA en México: protección de la inversión y de las operaciones hoteleras frente a posibles incumplimientos financieros

En los últimos años, el sector hotelero en México ha experimentado un crecimiento significativo, atrayendo tanto a inversionistas nacionales como internacionales interesados en capitalizar las oportunidades que ofrecen destinos turísticos y comerciales clave. Esta expansión ha traído consigo una serie de retos legales y financieros para quienes participan en desarrollos hoteleros, entre los que destaca la necesidad de contar con mecanismos jurídicos de protección sólidos.

Dichos mecanismos no solo aseguran la viabilidad operativa de los proyectos, sino que también salvaguardan su continuidad frente a eventuales contratiempos financieros. En este contexto, el financiamiento de estos desarrollos suele implicar el otorgamiento de garantías reales y personales vinculadas a los activos inmobiliarios subyacentes.

Como resultado, los operadores hoteleros —particularmente las grandes marcas internacionales— buscan de manera habitual herramientas jurídicas que les permitan proteger sus derechos contractuales frente a posibles acciones de ejecución derivadas del incumplimiento crediticio del desarrollador.

Uno de los instrumentos clave para lograr esta protección es el SNDA (Subordination, Non-Disturbance and Attornment Agreement), un acuerdo jurídico que ha adquirido creciente relevancia en el financiamiento hotelero en México y que es cada vez más aceptado y utilizado en operaciones de financiamiento con acreedores tanto nacionales como extranjeros.

El socio de Ritch Mueller Gabriel E. Torres Escoto y el asociado Carlos Riggen Castillo analizan el papel de los acuerdos de Subordinación, No Perturbación y Reconocimiento (SNDA) en México, abordando qué es un SNDA y por qué resulta relevante, el alcance de estos acuerdos, sus elementos clave, su interacción con los instrumentos tradicionales de garantía en México, así como consideraciones prácticas y recomendaciones finales para su implementación.

¿QUÉ ES UN SNDA Y POR QUÉ ES RELEVANTE?

Un SNDA es un acuerdo tripartita celebrado entre el operador hotelero (la marca hotelera), el propietario del inmueble (generalmente el desarrollador) y la institución financiera acreedora. El propósito de este instrumento jurídico es alinear los intereses de todas las partes cuando un inmueble hotelero sujeto a un contrato de administración se otorga en garantía dentro de una estructura de financiamiento. En su forma más básica, el acuerdo permite que las tres partes alcancen un consenso sobre los términos y condiciones que regirán un escenario de ejecución derivado del incumplimiento de las obligaciones de financiamiento.

En términos prácticos, el SNDA desempeña un papel fundamental para garantizar que el operador hotelero pueda continuar administrando la propiedad bajo las mismas condiciones contractuales, incluso si el acreedor ejecuta la garantía. Esto resulta particularmente relevante en el contexto mexicano, donde la ausencia de acuerdos claros en estas situaciones podría provocar una paralización operativa o la terminación anticipada de contratos, con consecuencias adversas significativas para la rentabilidad del proyecto y para el propio operador.

ALCANCE DEL SNDA

Una de las características más destacadas del SNDA es su capacidad para proporcionar certeza operativa al operador hotelero, garantizando que —incluso si el acreedor ejecuta la garantía debido al incumplimiento del propietario o del desarrollador— el contrato de administración permanecerá vigente y en pleno efecto. Esto otorga a los operadores hoteleros un nivel significativo de estabilidad y previsibilidad respecto de sus proyectos de largo plazo.

Este aspecto resulta especialmente crítico cuando se trata de marcas hoteleras internacionales, cuya participación en este tipo de proyectos implica compromisos a largo plazo, expectativas económicas significativas y una considerable exposición de marca que debe protegerse frente a posibles cambios en la estructura de propiedad del inmueble.

ELEMENTOS CLAVE DEL SNDA

El SNDA se estructura en torno a tres componentes esenciales que determinan su funcionamiento y eficacia:

Subordinación: El operador acepta que sus derechos derivados del contrato de administración se subordinen al crédito otorgado por la institución financiera. En términos prácticos, esto significa que, en caso de ejecución de la garantía, el derecho de cobro del acreedor tendrá prioridad sobre cualquier derecho que el operador pudiera tener respecto del inmueble. Esta subordinación es fundamental para brindar a los acreedores la certeza de que su deuda será satisfecha con prioridad frente a otros derechos sobre la propiedad, haciendo así más atractivos los desarrollos hoteleros para los financiadores.

No perturbación: A cambio de la subordinación, el acreedor se compromete expresamente —y se obliga a que cualquier tercero que adquiera el activo también lo haga— a respetar el acuerdo con el operador hotelero, garantizando que las operaciones del hotel no se verán interrumpidas, siempre que el operador cumpla con sus obligaciones contractuales. Este compromiso es esencial para la viabilidad de los operadores hoteleros internacionales, quienes requieren continuidad operativa ininterrumpida. Para estas marcas, cualquier interrupción puede tener consecuencias catastróficas tanto desde el punto de vista económico como reputacional. La certeza jurídica que ofrece esta disposición es, por tanto, fundamental para mantener la confianza de las marcas internacionales.

Reconocimiento (Attornment): En caso de ejecución, el operador hotelero acepta reconocer al acreedor o a cualquier tercero designado por este como el nuevo propietario del inmueble. Esto significa que el operador continuará su relación contractual con el nuevo propietario bajo los mismos términos y condiciones, garantizando así la continuidad de las actividades hoteleras. Este reconocimiento proporciona un mecanismo claro para la transición de la propiedad, evitando posibles controversias jurídicas que podrían generar incertidumbre y retrasos operativos.

INTERACCIÓN DEL SNDA CON LOS INSTRUMENTOS TRADICIONALES DE GARANTÍA EN MÉXICO

En México, las estructuras de garantía más comunes en financiamientos hoteleros incluyen principalmente las hipotecas inmobiliarias y los fideicomisos de garantía. Si bien el SNDA no sustituye estos instrumentos tradicionales, sí interactúa con ellos y complementa su estructura, reforzando la certeza jurídica para todas las partes involucradas.

Hipoteca inmobiliaria: El SNDA se utiliza junto con las hipotecas en escenarios en los que el acreedor podría, ante un incumplimiento crediticio, ejecutar judicialmente la garantía inmobiliaria. En este contexto, el SNDA establece un marco claro sobre cómo se tratarán los derechos del operador hotelero en un escenario de ejecución. Sin un acuerdo de este tipo, el operador podría enfrentar el riesgo de interrupción de sus actividades o de modificación o terminación de sus condiciones contractuales sin su consentimiento.

Fideicomiso de garantía: Bajo esta estructura, el inmueble hotelero se transmite a un fideicomiso administrado por una institución fiduciaria. El SNDA complementa este esquema al especificar las obligaciones del fiduciario respecto de la continuidad del contrato de administración, asegurando que el operador hotelero pueda continuar con sus actividades sin interrupciones incluso en caso de ejecución del fideicomiso. Este enfoque, cada vez más común en México, ofrece a desarrolladores e instituciones financieras una solución flexible y compatible con el marco jurídico mexicano.

CONSIDERACIONES PRÁCTICAS Y RECOMENDACIONES

Al implementar un SNDA en México, es fundamental negociar detalladamente sus términos específicos para asegurar que cada parte tenga una comprensión clara de sus derechos y obligaciones. Entre las principales consideraciones prácticas destacan:

Definir con precisión las condiciones que activan la protección de no perturbación: Establecer claramente los criterios bajo los cuales la institución financiera deberá respetar el contrato de administración —o, en su caso, modificarlo— ayuda a evitar ambigüedades y posibles controversias.

Evaluar cuidadosamente la interacción con otros instrumentos de garantía: Incluidos fideicomisos y cesiones de derechos de cobro, con el fin de garantizar que todas las partes involucradas comprendan plenamente sus respectivos derechos y obligaciones. Un marco coherente y consistente entre los distintos instrumentos jurídicos es clave para evitar contradicciones y asegurar la eficacia de las protecciones establecidas.
Los SNDAs constituyen una herramienta poderosa, cada vez más esencial y ampliamente aceptada en el financiamiento de desarrollos hoteleros en México. Cuando se implementan adecuadamente, estos acuerdos no solo protegen la inversión, sino que también garantizan la estabilidad operativa de los proyectos, brindando a todas las partes involucradas la confianza necesaria para cumplir con sus respectivas expectativas. Esto contribuye a la construcción de proyectos más resilientes y menos vulnerables a cambios en la estructura de propiedad o a escenarios de incumplimiento crediticio, proporcionando una base sólida para el crecimiento continuo de la industria hotelera en México.