Aeronáutica ajusta límites de altura en Ciudad de Guatemala: Implicaciones para el sector inmobiliario

Alegalis - El pasado 21 de octubre del presente año, el Director General de la Dirección General de Aeronáutica Civil, emitió la Resolución RES-DS-464-2025, en la cual, REVOCÓ, con carácter inmediato, la Resolución Administrativa RES-DS-084-2020, emitida con fecha 5 de febrero del año 2020, por el entonces Director General de Aeronáutica Civil; ello, implica que la altura actual para zona 11 de la ciudad de Guatemala, en la Superficie Horizontal Interna, permanece en 1551 msnm y la Superficie Cónica definida con una pendiente de 5%. 

    Más que desarrollar la forma legal, de la manera en la que se da la revocatoria de la Resolución de ampliación de alturas, llama la atención la justificación de dicha Resolución, siendo esta:

•   Infringe de manera directa lo dispuesto en la Ley de Aviación Civil, al contemplar autorización de alturas máximas que exceden los parámetros establecidos en las superficies limitadoras de obstáculos, conforme al RAC 14 columen I y a la Norma Internacional Vigente;

•   Carece de respaldo técnico que justifique la modificación e incremento de la cota de elevación hasta 1621msnm; 

•  Que permite la continuidad en la aprobación de edificaciones bajo dicha elevación, lo cual compromete gravemente la seguridad operacional de la navegación aérea. 

Además de la justificación de la revocación, la cual, contiene argumentos contrarios; en dicha resolución se estableció que cualquier nueva solicitud y aquellas que se encuentren en trámite con incremento de altura en edificaciones dentro de la superficie limitadora de obstáculos,  deberán de ser DENEGADAS, lo cual, contraviene cualquier principio de derecho, pues deberían de ser evaluadas con la normativa vigente para el momento del ingreso ¿Dónde queda el principio de certeza jurídica? ¿Principio de legalidad? 

Hay varios temas jurídicos que evaluar ¿Puede una resolución Administrativa limitar la propiedad privada? ¿Retroactividad? ¿Realmente se está violentando las recomendaciones y lineamientos del RAC 14? ¿Los estudios de areonavegabilidad con los que se sustentó la resolución del 2020 estaban mal hechos? ¿Es una decisión política? 
    Guatemala, es un país lleno de cuencas lo cual, provoca que tengamos una topografía retadora, así mismo la ciudad de Guatemala con un aeropuerto internacional en su centro, tiene otras implicaciones que limitan la altura, sin embargo el RAC 14, es claro al establecer lineamientos respecto las superficies cónicas y superficies horizontales internas y externas; y sobre todo, la norma internacional, da la discrecionalidad a la autoridad competente de cada país para crear los lineamientos de navegabilidad aérea; en el presente caso, por su ubicación geográfica, llama la atención que se considere que el mantener la altura ampliada en zona 11, pone en riesgo la aeronavegabilidad. Hemos tenido 5 años vigente la ampliación de altura y en los medios disponibles para cualquier ciudadano, no ha existido la denuncia o algún suceso que nos permita considerar que dicha ampliación de altura implica un riesgo en la navegación. 

    Estamos viviendo una época delicada, en donde ni siquiera el principio de apantallamiento (existente en el RAC 14), está siendo aplicado; lo cual, implica que los proyectos se mantendrán hasta 1551msnm, que la densidad de la tierra se reduciera, que los precios se elevarán y que menos personas tendrán acceso a una vivienda digna. 

    Esta resolución, tiene un impacto directo en la economía nacional, puesto que no solo se afectan proyectos en marcha, sino en planificación, además se afecta a compradores finales de buena fe, ello, sin tomar en cuenta las plazas de trabajo que se dejarán de generar; no existe una razón clara en cuanto a la existencia de esta nueva Resolución. 

Actualmente estamos apoyando a distintos desarrolladores afectados presentando las acciones correspondientes y con gusto podemos evaluar su caso para presentarle las mejores alternativas; así mismo, estamos en seguimiento con la Dirección General de Aeronaútica Civil, para que se revoque esta nueva resolución y en todo caso se emita otra que permita una mayor altura a los 1551msnm, que condena a una gran parte del municipio y en especial a la zona 11 de la ciudad de Guatemala.

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