Impacto de las Restricciones a Estancias Temporales (tipo Airbnb) en la Ciudad de México

Greenberg Traurig - En abril y octubre de 2024, la Ciudad de México implementó reformas significativas a su Ley de Turismo, Ley de Vivienda para la Ciudad de México y Ley para la Reconstrucción Integral de CDMX, así como a los Reglamentos de la Ley de Turismo de la Ley de Establecimientos Mercantiles ("normatividad"), afectando directamente a propietarios o poseedores y a plataformas tecnológicas que facilitan las Estancias Turísticas Eventuales y, de manera indirecta, a administradores de inmuebles. Estas reformas han generado un debate considerable sobre sus implicaciones legales y económicas.

Aspectos Clave de las Reformas

Las reformas introducen regulaciones estrictas para las Estancias Turísticas Eventuales, definiéndolas como alojamientos temporales en inmuebles habitacionales mediante pago.

Las reformas a la Ley de Turismo establecen lo siguiente:

- Se regula la Estancia Turística Eventual, definida como el alojamiento temporal en inmuebles habitacionales mediante pago.

- Anfitriones y plataformas deben registrarse en un padrón de la Secretaría de Turismo, el cual se creará en 180 días.

- Los anfitriones tienen 90 días para registrarse, mientras que las plataformas tienen 30 días.

- A partir del cuarto inmueble registrado, se requiere uso de suelo mercantil y licencia de funcionamiento.

- Se establecen obligaciones de información al turista, reportes semestrales, protección civil, seguridad y responsabilidad compartida de los operadores.

- No se renovará el registro de Estancias Turísticas Eventuales con una ocupación superior al 50% del año; deberán operar como hotel.

- Inmuebles en programas de vivienda popular, social y en arrendamiento no pueden usarse como Estancias Turísticas Eventuales.

- Las viviendas reconstruidas bajo la Ley para la Reconstrucción Integral de la CDMX no pueden usarse como Estancias Turísticas Eventuales.

El reglamento de la Ley de Turismo establece lo siguiente:

- Es imprescindible contar con la Llave CDMX para realizar trámites de registro, renovación o baja en el Padrón de Anfitriones, así como para presentar reportes. Operar sin registro está prohibido.

- Se deben garantizar insumos y condiciones de higiene y seguridad, incluyendo números de emergencia, extintor, botiquín, detector de humo y un seguro de responsabilidad civil por inmueble.

- El mal uso de la Plataforma Tecnológica, como no incluir el folio de registro o proporcionar información falsa, puede resultar en sanciones tales como amonestaciones, multas de 25 a 100 UMAs, suspensión de actividades o cancelación del registro.

- Resultaría aplicable al Anfitrión que tenga más de tres Estancias Turísticas Eventuales, a quien se le exigiría, entre otros: aviso de funcionamiento de impacto vecinal compatible al uso de suelo, tarifas en lugares visibles, horarios de atención, control de llegadas y salidas, reglamento interno, servicios médicos, contar con equipo de limpieza, preservativos, contar con seguro que garantice los valores que se le entreguen en custodia, etc.

El reglamento de la Ley de Establecimientos Mercantiles indica:

- Los anfitriones y plataformas deben registrarse en un padrón de la Secretaría de Turismo, con plazos específicos para cumplir con esta obligación. Además, a partir del cuarto inmueble registrado, se requiere un uso de suelo mercantil y una licencia de funcionamiento.

- El reglamento también establece obligaciones de seguridad y protección civil, y sanciona el mal uso de plataformas tecnológicas con multas y posibles cancelaciones de registro.

Impacto Económico y Competitivo

Las reformas han sido criticadas por restringir derechos de propiedad, seguridad jurídica y libertad de contratación, además restringen la libertad de contratación y asociación de dueños y poseedores de inmuebles y de las Plataformas Digitales, así como la libertad de comercio e industria de los particulares.

También se ha dicho que dicha normatividad vulnera los principios de igualdad y proporcionalidad y crea barreras a la competencia al limitar la ocupación de Estancias Turísticas Eventuales al 50% del año y prohibir su uso en inmuebles de vivienda social o reconstruidos bajo ciertas leyes. Esta regulación parecería encaminada a proteger a agentes competidores de las Estancias Turísticas Eventuales, generando un aumento artificial de precios y limitando opciones para los consumidores.

Diversos estudios realizados en otros países donde se han adoptado limitaciones semejantes revelan que las mismas no tienen ninguna incidencia en la reducción de rentas de largo plazo o en el precio de las viviendas. De hecho, en la Ciudad de México, existen 2.7 millones de viviendas y solo 25,000 se encuentran listadas en plataformas tales como Airbnb.

Conclusión

Las reformas a la Ley de Turismo de la CDMX representan un cambio significativo en la regulación de alojamientos temporales, con implicaciones legales y económicas importantes. La respuesta de los afectados ha sido activa, buscando proteger sus derechos y promover un entorno competitivo más justo. La situación sigue evolucionando y será crucial observar cómo se desarrollan las estrategias legales y no litigiosas en los próximos meses.

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