ALE​​GALIS分析危地马拉IUSI改革的影响

ALEGALIS 分析第18-2026号法令对在危地马拉持有不动产的个人和公司产生的主要影响。该项改革根据各项不动产的用途，调整了不动产统一税（IUSI）的适用方式。

该分析由 Mildred María Almengor Roca撰写，她是 ALEGALIS公司法部主任。分析重点讨论了改革对持有多处不动产者的影响，以及对业主、企业和房地产投资者的影响。

第18-2026号法令于2026年7月29日经共和国国会通过，并于8月28日公布。该法令修订了第15-98号法令《不动产统一税法》。

住宅及混合用途不动产

一项主要变化是，对用于住宅以及混合用途的不动产适用千分之零税率。

例如，住宅内同时经营商店、面包店、美容美发店或其他小型业务，只要仍保持住宅性质，也适用该规定。

根据 Mildred María Almengor Roca的分析，改革未对业主可享受零税率的住宅数量设限。因此，拥有多处住宅的个人，只要这些不动产仍用于居住，便可适用新的税务处理方式。

不动产用途将成为决定因素

ALEGALIS 指出，确定税务处理时，相关因素是不动产的用途，而不一定是其是否产生收入。

长期出租的住宅仍属于住宅用途，因此适用千分之零税率。相反，用于短期出租或旅游住宿的不动产，包括通过 Airbnb 等平台提供的房源，可能被认定为商业用途。

因此，准确记录每处不动产的实际用途尤为重要。

商业不动产适用新税率

纯商业用途的不动产——如办公室、仓库、商铺和企业大楼——仍须缴纳 IUSI，但将适用与不动产价值挂钩的新税率结构。

新制度规定：价值不超过 Q500.000 的不动产适用千分之 3 的税率；价值超过 Q500.000 且不超过 Q1 millón 的，适用千分之 6；价值超过 Q1 millón 的，适用千分之 9。

对于持有大量商业房地产资产的公司， ALEGALIS 建议提前评估新税率结构对成本和预算的影响。

对市政当局的影响

改革还对纳税人与市政当局之间的关系设定了重要限制。

市政当局不得以缴纳 IUSI 为条件提供基本公共服务。这一变化直接影响其管理和追缴该税款所采用的机制。

此外，法规加强了不动产总登记处、市政当局、公共财政部与 税务管理总局（SAT）之间的信息交换。

对于 ALEGALIS而言，这种交叉核查力度的加强，意味着在尽职调查和公司交易中，妥善审查不动产的税务、登记及实际状况更加重要。

对房地产交易所得税的影响

第18-2026号法令还对不动产出售的税务处理作出重要调整。

如果纳税人经常从事出租、土地分割、城市开发、建筑施工或不动产买卖活动，由此类交易产生的收益将作为营利性活动所得纳税，而不再作为资本利得纳税。

该项调整将于2027年1月1日生效，对房地产开发商、建筑公司和房地产投资者尤为重要。

生效时间

尽管 Mildred María Almengor Roca 撰写原文时，第18-2026号法令仍在行政部门审议，但该法令随后获批准，并于2026年8月28日在《官方公报》公布。

修订 IUSI 制度的具体条款将于2026年11月26日生效。在此之前，现行制度继续适用。

所得税改革则适用于自2027年1月1日起进行的不动产转让。

ALEGALIS 建议业主和企业审查不动产的分类及实际用途，测算新税率对商业不动产的影响，并提前评估改革对经常从事房地产活动者的税务后果。

该所还建议妥善记录每处不动产的住宅、混合或商业用途，尤其是在尽职调查、合并与收购过程中。

要点

• 改革规定，对用于住宅及特定混合用途的不动产适用千分之零税率。
• ALEGALIS 指出，决定因素是不动产的实际用途，而非其是否产生租金收入。
• 商业不动产仍须缴纳 IUSI，税率根据不动产价值分为千分之 3、6 和 9。
• 改革使准确记录不动产用途，以及在公司交易中审查其税务和登记状况变得更加重要。
• 若不动产出售收益属于经常性房地产活动的一部分，特定收益将改按营利性活动所得纳税。
• IUSI 的具体修订将于2026年11月26日生效，所得税调整将于2027年1月1日生效。