房地产开发中法律确定性的重要性

Alegalis—— 根据危地马拉银行公布的国内生产总值（GDP）增长数据，2023年该国房地产市场活动增长了4.2%；这表明，房地产开发商确实看好在危地马拉投资，这在很大程度上得益于当地的法律确定性。法律确定性使人们能够验证财务模型的预测，并推动项目落地；此外，市场本身的其他因素也发挥了作用。

房地产项目源于一个机会，围绕这一机会进行规划，规划包括：

1. 第一步是确定拟开发的物业或地块；
2. 第二步是开展市场研究，并据此确定项目的目标市场，从而明确拟开发的项目类型；
3. 第三步是进行物业的体量设计，基本上就是根据现行法规确定其中可以容纳什么；以及
4. 第四步是建立财务模型，并根据模型中的财务指标，判断该项目是否对我们的投资者群体具有吸引力。

本期简报开篇概述规划步骤，旨在判断是否有意开发房地产项目。是否开发项目由投资者自行决定；然而，如果法律确定性丧失，危地马拉将不再是房地产开发投资的目的地，资本也会流向其他具有法律确定性的地方。

什么是法律确定性？可以将其理解为：能够预知现行法规的要求，以及负责监督法规遵守情况的主管机关将如何行事或行使解释权和监管权。因此，法律确定性与 合法性原则密不可分，因为公民可以做法律未禁止的一切事情；而公职人员只能行使法律明确授予的职权。

为什么我们认为法律确定性面临风险？原因很简单：许多国家机构的主管人员不遵守时限和

程序，以逃避签署其职权范围内的决定，尤其是在案件受到媒体关注或面临政治压力时。对公职人员而言，工作本应很简单：如果申请人满足法律和技术要求，就应当获得许可；无论我是否喜欢该项目、是否赞同该项目，是否有议员约我讨论该项目，或是否有一名或多名市政委员提出质疑，都不应影响决定。驳回申请的唯一理由，应当是申请不符合法律规定。

本期简报旨在呼吁开发商向主管机构提交与特定许可相关的完整申请材料，并遵守相关要求；如果遭遇缺乏依据或违法的拒绝，应立即寻求法律意见，因为所有行政行为均可提出异议，但必须遵守时限。

此外，作为房地产行业的一员，我们应当团结起来。有些案件已受到媒体关注，某些机构阻挠申请材料的处理，尽管开发商已采取行动；作为一个行业，我们应当发声，正式反对这种做法，因为下一个遭遇此事的可能就是我们中的任何一方。房地产开发创造了多少经济价值？创造了多少就业岗位？每年有多少家庭拥有了新家？有多少市镇因当地的房地产投资而受益？毫无疑问，房地产行业拥有强大的影响力，现在要做的就是发挥这种影响力。

Alegalis房地产开发部主任Andrés Rodríguez专长于不同土地用途（住宅、商业、工业和骨灰安置设施）的房地产项目架构设计、规划、开发、商业化和清算。他就法律确定性在房地产开发中的重要性接受了Latin Counsel采访。