ALEGALIS analiza el impacto de la reforma del IUSI en Guatemala

ALEGALIS analiza los principales efectos del Decreto 18-2026 para personas y sociedades con patrimonio inmobiliario en Guatemala, una reforma que modifica el tratamiento del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) en función del uso de cada propiedad.

El análisis, elaborado por Mildred María Almengor Roca, Directora del Departamento de Derecho Corporativo de ALEGALIS, aborda especialmente las consecuencias de la reforma para quienes poseen varios inmuebles, así como su impacto en propietarios, empresas e inversionistas inmobiliarios.

El Decreto 18-2026, aprobado por el Congreso de la República el 29 de julio de 2026 y publicado el 28 de agosto, reforma la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles, Decreto 15-98.

Uno de los principales cambios es la aplicación de una tarifa de cero por millar a los inmuebles destinados a vivienda y a aquellos de uso mixto.

Esto incluye, por ejemplo, una vivienda en la que también opere una tienda, panadería, salón u otro pequeño negocio, siempre que mantenga su carácter residencial.

Según el análisis de Mildred María Almengor Roca, la reforma no establece un límite en el número de inmuebles residenciales que puede tener un propietario para beneficiarse de la tarifa cero. Por tanto, una persona con varias viviendas podría acogerse al nuevo tratamiento siempre que los inmuebles mantengan un uso residencial.

ALEGALIS destaca que el elemento relevante para determinar la tributación será el uso de la propiedad y no necesariamente la existencia de ingresos derivados de ella.

Una vivienda arrendada de manera permanente conservaría su clasificación residencial y, por tanto, la tarifa de cero por millar. En cambio, los inmuebles utilizados para alquileres de corta duración o alojamiento turístico, incluidos los ofrecidos mediante plataformas como Airbnb, podrían considerarse de uso comercial.

Esta distinción hace especialmente relevante documentar correctamente el destino efectivo de cada inmueble.

Los inmuebles exclusivamente comerciales —como oficinas, bodegas, locales y edificios corporativos— continuarán sujetos al IUSI, aunque bajo una nueva estructura de tarifas vinculada a su valor.

El régimen establece una tasa de 3 por millar para inmuebles de hasta Q500.000; 6 por millar para aquellos con un valor superior a Q500.000 y de hasta Q1 millón; y 9 por millar para los inmuebles cuyo valor supere Q1 millón.

Para las sociedades que mantienen carteras relevantes de activos inmobiliarios comerciales, ALEGALIS recomienda analizar con anticipación el impacto que este nuevo esquema puede tener sobre sus costes y presupuestos.

La reforma también introduce límites relevantes en la relación entre los contribuyentes y las municipalidades.

Estas no podrán condicionar la prestación de servicios públicos básicos al pago del IUSI, una modificación que afecta directamente los mecanismos utilizados para gestionar y exigir el cobro del impuesto.

Asimismo, la normativa refuerza el intercambio de información entre el Registro General de la Propiedad, las municipalidades, el Ministerio de Finanzas Públicas y la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT).

Para ALEGALIS, esta mayor fiscalización cruzada incrementa la importancia de revisar adecuadamente la situación fiscal, registral y material de los inmuebles en procesos de due diligence y operaciones corporativas.

El Decreto 18-2026 también introduce un cambio relevante en el tratamiento fiscal de la venta de inmuebles.

Las ganancias derivadas de estas operaciones tributarán como rentas de actividades lucrativas, en lugar de ganancias de capital, cuando el contribuyente realice habitualmente actividades de arrendamiento, lotificación, urbanización, construcción o compraventa de inmuebles.

Esta modificación, que entrará en vigor el 1 de enero de 2027, resulta especialmente relevante para desarrolladoras, constructoras e inversionistas inmobiliarios.

Aunque el texto original de Mildred María Almengor Roca fue preparado mientras el Decreto 18-2026 todavía estaba siendo analizado por el Organismo Ejecutivo, posteriormente fue sancionado y publicado en el Diario Oficial el 28 de agosto de 2026.

Las disposiciones específicas que reforman el régimen del IUSI entrarán en vigor el 26 de noviembre de 2026. Hasta entonces continúa aplicándose el régimen vigente.

La reforma del Impuesto Sobre la Renta, por su parte, comenzará a aplicarse a las enajenaciones realizadas a partir del 1 de enero de 2027.

ALEGALIS recomienda a propietarios y empresas revisar la clasificación y uso efectivo de sus inmuebles, proyectar el efecto de las nuevas tarifas sobre las propiedades comerciales y evaluar anticipadamente las consecuencias fiscales de la reforma para quienes desarrollan habitualmente actividades inmobiliarias.

También aconseja mantener adecuadamente documentado el uso residencial, mixto o comercial de cada propiedad, especialmente en procesos de due diligence, fusiones y adquisiciones.

Key facts

• La reforma establece una tarifa de cero por millar para los inmuebles destinados a vivienda y para determinados inmuebles de uso mixto.
• ALEGALIS destaca que el factor determinante será el uso efectivo del inmueble y no simplemente la generación de rentas.
• Las propiedades comerciales seguirán sujetas al IUSI mediante tarifas de 3, 6 y 9 por millar según su valor.
• La reforma aumenta la relevancia de documentar correctamente el uso de los inmuebles y de revisar su situación fiscal y registral en operaciones corporativas.
• Determinadas ganancias por venta de inmuebles pasarán a tributar como rentas de actividades lucrativas cuando formen parte de una actividad inmobiliaria habitual.
• Las reformas específicas del IUSI entrarán en vigor el 26 de noviembre de 2026 y el cambio en materia de ISR el 1 de enero de 2027.