Arbitragem e Despejo: quando uma solução eficiente se torna um obstáculo para retomar o imóvel

As cláusulas arbitrais em contratos imobiliários tornaram-se cada vez mais comuns, principalmente pelas vantagens que a arbitragem oferece como meio alternativo de resolução de conflitos: maior celeridade, confidencialidade e especialização técnica dos árbitros, entre outras. No entanto, há situações em que essa cláusula pode ser contraproducente e, em vez de proporcionar a agilidade e a eficiência próprias da arbitragem, acaba gerando complicações processuais desnecessárias.

Um desses casos ocorre nos contratos de locação, especificamente no que diz respeito ao despejo. Quando a cláusula arbitral não exclui expressamente essa ação, pode impedir o acesso direto à via judicial, que geralmente oferece um procedimento mais ágil e especializado: o processo monitório locatício.

Nesse tipo de contrato, um dos aspectos mais importantes para o locador é contar com uma via rápida e eficaz para retomar o imóvel em caso de inadimplemento. Situações como a falta de pagamento ou o vencimento do prazo exigem uma atuação rápida, e é aí que a redação da cláusula arbitral ganha especial relevância.

O que acontece quando o despejo não é excluído da cláusula arbitral?

Suponhamos um caso típico: as partes celebram um contrato de locação que inclui uma cláusula genérica de resolução de conflitos, pela qual se comprometem a submeter qualquer controvérsia decorrente do contrato a uma câmara de arbitragem, sem excluir expressamente a ação de despejo. O tempo passa, e o locatário acumula mais de três meses sem pagar o aluguel. Já foi formalmente notificado para pagar, mas continua no imóvel sem pagar nem desocupá-lo.

À primeira vista, poderia parecer que recorrer à arbitragem — com todas as vantagens que oferece — bastaria para resolver o conflito sem maiores complicações; na prática, porém, nem sempre é assim.

Para iniciar um procedimento arbitral relacionado ao inadimplemento do contrato de locação e ao consequente despejo, o locador, neste caso, deve apresentar um requerimento de arbitragem à câmara escolhida pelas partes. Nesse requerimento, formaliza-se a intenção de iniciar o procedimento e expõe-se, preliminarmente, a controvérsia a ser resolvida, que inclui o despejo do imóvel locado e a cobrança dos aluguéis não pagos.

Após ser notificado, o requerido (neste caso, o locatário) pode apresentar resposta e manifestar sua posição sobre a submissão à arbitragem. Em seguida, é apresentada a demanda arbitral, o demandado responde e realiza-se uma audiência oral. Por fim, o tribunal arbitral profere uma sentença arbitral que resolve a controvérsia com caráter vinculante. Só esse procedimento arbitral costuma durar menos de um ano, embora o prazo possa variar conforme o caso.

Mas o que acontece se o locatário não cumprir voluntariamente o que foi determinado na sentença arbitral e não desocupar o imóvel?

Mesmo tendo obtido uma sentença arbitral favorável, o locador não tem outra opção senão ajuizar, perante um juízo cível, um processo de execução da sentença arbitral, o que inevitavelmente prolonga o trâmite. Isso porque o tribunal arbitral não dispõe dos mesmos poderes de um juiz da República para executar suas decisões coercitivamente. Embora a sentença arbitral seja vinculante para as partes, seu cumprimento forçado, como no caso de uma ordem de despejo, só pode ser determinado por um juiz, que também tem poderes para autorizar penhoras, retenção de bens, ingresso forçado no imóvel ou o auxílio da Força Pública, se considerar necessário.

Em síntese, quando se escolhe a via arbitral para esse tipo de conflito, na prática é preciso passar por duas etapas:

1- O procedimento arbitral propriamente dito.

2- O processo de execução da sentença arbitral perante um juízo.

Portanto, longe de simplificar o processo, essa via pode acabar gerando mais demora para retomar o imóvel locado. Nesse cenário, se de qualquer forma é preciso recorrer a um juízo para efetivar o despejo, incluir a cláusula arbitral para esse tema específico perde sua utilidade prática.

Como funciona o processo monitório locatício e quais são suas vantagens em relação à arbitragem?

Quando a relação locatícia está documentada e dela decorrem fundamentos para requerer o despejo — como o vencimento do prazo, a falta de pagamento do aluguel, dos serviços públicos ou das despesas condominiais —, o Código de Processo Civil (Lei N.° 9342) prevê o processamento pelo rito monitório locatício como via adequada para a retomada célere do imóvel.

Para recorrer a essa via, a relação de locação deve estar devidamente documentada, de preferência por meio de contrato escrito, embora também possa ser comprovada por outros documentos, como faturas ou recibos de pagamento.

Uma vez ajuizada e admitida a ação monitória, o juízo profere uma decisão de intimação para desocupação, concedendo ao réu o prazo de cinco dias para desocupar o imóvel ou apresentar uma oposição fundamentada. Essa oposição só pode se basear em um dos seguintes fundamentos: pagamento comprovado por escrito, prescrição, inexistência da obrigação de pagar o aluguel ou não vencimento do prazo. Além disso, na mesma decisão, o juiz pode determinar a retenção preventiva de bens do réu, a pedido da parte autora.

Se o réu reconhecer o pedido (isto é, admitir os fatos e as pretensões), não apresentar oposição no prazo concedido ou tiver sua oposição julgada infundada, o juízo poderá executar diretamente a decisão de intimação, sem necessidade de outras providências; ou seja, poderá ordenar o despejo e a entrega do imóvel ao locador.

Se houver oposição fundamentada, o juízo deverá designar uma audiência oral e, posteriormente, proferir sentença confirmando ou revogando a decisão de intimação. No entanto, nesse tipo de processo só são admitidos fundamentos muito específicos para a oposição, de modo que, na prática, a falta de pagamento ou o vencimento do prazo costumam ser facilmente comprovados. Por isso, são relativamente poucos os casos que exigem uma audiência oral.

Dito isso, entre as principais vantagens do processo monitório locatício em relação à arbitragem, destacam-se:

Rapidez: O processo monitório foi concebido para tramitar com celeridade, com prazos curtos e procedimentos simplificados, o que permite retomar o imóvel mais rapidamente.

Custos menores: Por ser um procedimento direto e com menos etapas, os custos e honorários costumam ser significativamente menores do que na arbitragem.
Acesso direto ao despejo: permite obter uma ordem de despejo que pode ser executada diretamente pela autoridade judicial, sem a necessidade de passar primeiro pela arbitragem e depois por um processo judicial de execução da sentença arbitral.

Possibilidade de retenção de bens: Esse processo permite expressamente requerer medidas como a retenção preventiva de bens do réu, para garantir o pagamento dos aluguéis vencidos durante o processo.

As características do processo monitório locatício fazem dessa via a mais adequada para alcançar o principal objetivo de todo locador: retomar o mais rápido possível a posse do imóvel locado quando o locatário descumpre as principais obrigações do contrato.

Então, a cláusula arbitral deve ser totalmente excluída dos contratos de locação?

Não necessariamente. Isso não significa que a inclusão de uma cláusula arbitral nos contratos de locação deva ser totalmente descartada. Pelo contrário, ela continua sendo uma ferramenta útil para resolver outras controvérsias que possam surgir do contrato, como as relativas à sua interpretação, execução, liquidação ou validade, especialmente em contratos cujo valor justifique os custos de uma arbitragem.

O mais importante é que essa cláusula exclua expressamente as ações de despejo decorrentes do término do contrato de locação nos casos previstos em lei, para que seja possível recorrer diretamente à via judicial.

Conclusão

A cláusula arbitral é útil para resolver muitas controvérsias em contratos de locação, mas, se não excluir expressamente o despejo, pode dificultar e atrasar a retomada do imóvel.

O que poderia ser resolvido em poucos meses e a um custo menor por meio de um processo monitório locatício na via judicial transforma-se em um trâmite mais longo, caro e complexo quando submetido à arbitragem. Não porque a arbitragem seja ineficaz em si, mas porque não é o mecanismo mais adequado para resolver esse tipo específico de conflito. Daí a importância de, ao redigir uma cláusula arbitral em contratos de locação, excluir expressamente as ações relacionadas ao despejo.

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