Impacto das restrições a estadias temporárias (como as do Airbnb) na Cidade do México

Greenberg Traurig - Em abril e outubro de 2024, a Cidade do México implementou reformas significativas em sua Lei de Turismo, na Lei de Habitação da Cidade do México e na Lei para a Reconstrução Integral da CDMX, bem como nos regulamentos da Lei de Turismo e da Lei de Estabelecimentos Mercantis ("normativa"), afetando diretamente proprietários ou possuidores de imóveis e plataformas tecnológicas que facilitam as Estadias Turísticas Eventuais e, indiretamente, administradores de imóveis. Essas reformas geraram um debate considerável sobre suas implicações jurídicas e econômicas.

Principais aspectos das reformas

As reformas introduzem regras rigorosas para as Estadias Turísticas Eventuais, definidas como hospedagens temporárias em imóveis residenciais mediante pagamento.

As reformas da Lei de Turismo estabelecem o seguinte:

- Regulamenta-se a Estadia Turística Eventual, definida como hospedagem temporária em imóveis residenciais mediante pagamento.

- Anfitriões e plataformas devem se inscrever em um cadastro da Secretaria de Turismo, que será criado em 180 dias.

- Os anfitriões têm 90 dias para se inscrever, enquanto as plataformas têm 30 dias.

- A partir do quarto imóvel cadastrado, exige-se uso do solo comercial e licença de funcionamento.

- São estabelecidas obrigações de informação aos turistas, apresentação de relatórios semestrais, proteção civil, segurança e responsabilidade compartilhada dos operadores.

- O cadastro de Estadias Turísticas Eventuais com ocupação superior a 50% do ano não será renovado; esses imóveis deverão operar como hotéis.

- Imóveis incluídos em programas de habitação popular, social e de locação não podem ser usados como Estadias Turísticas Eventuais.

- Imóveis reconstruídos nos termos da Lei para a Reconstrução Integral da CDMX não podem ser usados como Estadias Turísticas Eventuais.

O regulamento da Lei de Turismo estabelece o seguinte:

- É indispensável ter a Llave CDMX para realizar procedimentos de inscrição, renovação ou cancelamento no Cadastro de Anfitriões, bem como para apresentar relatórios. É proibido operar sem cadastro.

- Devem ser garantidos insumos e condições de higiene e segurança, incluindo números de emergência, extintor de incêndio, kit de primeiros socorros, detector de fumaça e seguro de responsabilidade civil para cada imóvel.

- O uso indevido da Plataforma Tecnológica, como deixar de incluir o número de cadastro ou fornecer informações falsas, pode resultar em sanções como advertências, multas de 25 a 100 UMAs, suspensão das atividades ou cancelamento do cadastro.

- As regras seriam aplicáveis ao Anfitrião que tenha mais de três Estadias Turísticas Eventuais, a quem seriam exigidos, entre outros itens: aviso de funcionamento compatível com o uso do solo e com impacto na vizinhança, tarifas em locais visíveis, horários de atendimento, controle de chegadas e saídas, regulamento interno, serviços médicos, equipamentos de limpeza, preservativos e seguro que garanta os valores entregues sob custódia, entre outros.

O regulamento da Lei de Estabelecimentos Mercantis estabelece:

- Anfitriões e plataformas devem se inscrever em um cadastro da Secretaria de Turismo, dentro dos prazos específicos para cumprir essa obrigação. Além disso, a partir do quarto imóvel cadastrado, exige-se uso do solo comercial e licença de funcionamento.

- O regulamento também estabelece obrigações de segurança e proteção civil e prevê sanções pelo uso indevido de plataformas tecnológicas, incluindo multas e possível cancelamento do cadastro.

Impacto econômico e concorrencial

As reformas foram criticadas por restringir direitos de propriedade, segurança jurídica e liberdade contratual. Também restringem a liberdade contratual e de associação de proprietários e possuidores de imóveis e das Plataformas Digitais, bem como a liberdade de comércio e indústria dos particulares.

Também se afirmou que essa normativa viola os princípios da igualdade e da proporcionalidade e cria barreiras à concorrência ao limitar a ocupação de Estadias Turísticas Eventuais a 50% do ano e proibir seu uso em imóveis de habitação social ou reconstruídos nos termos de determinadas leis. Essa regulamentação parece destinada a proteger agentes que concorrem com as Estadias Turísticas Eventuais, provocando um aumento artificial dos preços e limitando as opções dos consumidores.

Estudos realizados em outros países que adotaram restrições semelhantes revelam que elas não têm qualquer impacto na redução dos aluguéis de longo prazo ou no preço dos imóveis. De fato, na Cidade do México, há 2,7 milhões de imóveis residenciais, e apenas 25.000 estão anunciados em plataformas como o Airbnb.

Conclusão

As reformas da Lei de Turismo da CDMX representam uma mudança significativa na regulamentação de hospedagens temporárias, com importantes implicações jurídicas e econômicas. Os afetados têm reagido ativamente, buscando proteger seus direitos e promover um ambiente concorrencial mais justo. A situação continua evoluindo, e será fundamental acompanhar o desenvolvimento das estratégias jurídicas e não litigiosas nos próximos meses.

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