SNDA no México: proteção do investimento e das operações hoteleiras diante de possíveis inadimplementos financeiros

Nos últimos anos, o setor hoteleiro no México registrou crescimento significativo, atraindo investidores nacionais e internacionais interessados em aproveitar as oportunidades oferecidas por destinos turísticos e comerciais estratégicos. Essa expansão trouxe uma série de desafios jurídicos e financeiros para quem participa de empreendimentos hoteleiros, entre os quais se destaca a necessidade de contar com mecanismos jurídicos sólidos de proteção.

Esses mecanismos não apenas asseguram a viabilidade operacional dos projetos, mas também protegem sua continuidade diante de eventuais dificuldades financeiras. Nesse contexto, o financiamento desses empreendimentos costuma envolver a constituição de garantias reais e pessoais vinculadas aos ativos imobiliários subjacentes.

Como resultado, os operadores hoteleiros — particularmente as grandes marcas internacionais — buscam habitualmente instrumentos jurídicos que lhes permitam proteger seus direitos contratuais diante de possíveis medidas de execução decorrentes do inadimplemento do crédito pelo desenvolvedor.

Um dos principais instrumentos para obter essa proteção é o SNDA (Subordination, Non-Disturbance and Attornment Agreement), acordo jurídico que vem ganhando relevância no financiamento hoteleiro no México e é cada vez mais aceito e utilizado em operações de financiamento com credores nacionais e estrangeiros.

O sócio do escritório Ritch Mueller Gabriel E. Torres Escoto e o associado Carlos Riggen Castillo analisam o papel dos acordos de Subordinação, Não Perturbação e Reconhecimento (SNDA) no México. O artigo aborda o que é um SNDA e por que ele é relevante, o alcance desses acordos, seus principais elementos, sua interação com os instrumentos tradicionais de garantia no México, além de considerações práticas e recomendações finais para sua implementação.

O QUE É UM SNDA E POR QUE ELE É RELEVANTE?

Um SNDA é um acordo tripartite celebrado entre o operador hoteleiro (a marca hoteleira), o proprietário do imóvel (geralmente o desenvolvedor) e a instituição financeira credora. O objetivo desse instrumento jurídico é alinhar os interesses de todas as partes quando um imóvel hoteleiro sujeito a um contrato de administração é dado em garantia em uma estrutura de financiamento. Em sua forma mais básica, o acordo permite que as três partes cheguem a um consenso sobre os termos e condições aplicáveis em caso de execução decorrente do inadimplemento das obrigações de financiamento.

Na prática, o SNDA desempenha papel fundamental para garantir que o operador hoteleiro possa continuar administrando o imóvel nos mesmos termos contratuais, mesmo que o credor execute a garantia. Isso é particularmente relevante no contexto mexicano, onde a falta de acordos claros para essas situações pode levar à paralisação das operações ou à rescisão antecipada de contratos, com consequências adversas significativas para a rentabilidade do projeto e para o próprio operador.

ALCANCE DO SNDA

Uma das características mais importantes do SNDA é sua capacidade de proporcionar segurança operacional ao operador hoteleiro, garantindo que — mesmo que o credor execute a garantia em razão do inadimplemento do proprietário ou do desenvolvedor — o contrato de administração permaneça vigente e em pleno vigor. Isso confere aos operadores hoteleiros um nível significativo de estabilidade e previsibilidade para seus projetos de longo prazo.

Esse aspecto é especialmente importante no caso de marcas hoteleiras internacionais, cuja participação nesse tipo de projeto envolve compromissos de longo prazo, expectativas econômicas significativas e exposição considerável da marca, que deve ser protegida contra possíveis mudanças na estrutura de propriedade do imóvel.

PRINCIPAIS ELEMENTOS DO SNDA

O SNDA se estrutura em torno de três componentes essenciais, que determinam seu funcionamento e sua eficácia:

Subordinação: O operador aceita que seus direitos decorrentes do contrato de administração sejam subordinados ao crédito concedido pela instituição financeira. Na prática, isso significa que, em caso de execução da garantia, o direito de crédito do credor terá prioridade sobre quaisquer direitos que o operador possa ter em relação ao imóvel. Essa subordinação é fundamental para dar aos credores a segurança de que sua dívida será paga prioritariamente em relação a outros direitos sobre o imóvel, tornando os empreendimentos hoteleiros mais atraentes para os financiadores.

Não perturbação: Em contrapartida à subordinação, o credor se compromete expressamente — e se obriga a fazer com que qualquer terceiro que adquira o ativo também o faça — a respeitar o acordo com o operador hoteleiro, garantindo que as operações do hotel não sejam interrompidas, desde que o operador cumpra suas obrigações contratuais. Esse compromisso é essencial para a viabilidade dos operadores hoteleiros internacionais, que precisam de continuidade operacional ininterrupta. Para essas marcas, qualquer interrupção pode ter consequências catastróficas, tanto econômicas quanto reputacionais. A segurança jurídica oferecida por essa disposição é, portanto, fundamental para manter a confiança das marcas internacionais.

Reconhecimento (Attornment): Em caso de execução, o operador hoteleiro aceita reconhecer o credor ou qualquer terceiro por ele indicado como novo proprietário do imóvel. Isso significa que o operador manterá sua relação contratual com o novo proprietário nos mesmos termos e condições, garantindo a continuidade das atividades hoteleiras. Esse reconhecimento oferece um mecanismo claro para a transferência da propriedade, evitando possíveis controvérsias jurídicas que poderiam gerar incerteza e atrasos operacionais.

INTERAÇÃO DO SNDA COM OS INSTRUMENTOS TRADICIONAIS DE GARANTIA NO MÉXICO

No México, as estruturas de garantia mais comuns em financiamentos hoteleiros incluem principalmente hipotecas imobiliárias e fideicomissos de garantia. Embora o SNDA não substitua esses instrumentos tradicionais, ele interage com eles e complementa sua estrutura, reforçando a segurança jurídica para todas as partes envolvidas.

Hipoteca imobiliária: O SNDA é utilizado em conjunto com hipotecas em situações nas quais o credor pode executar judicialmente a garantia imobiliária em caso de inadimplemento do crédito. Nesse contexto, o SNDA estabelece um marco claro para o tratamento dos direitos do operador hoteleiro em caso de execução. Sem um acordo desse tipo, o operador pode correr o risco de ter suas atividades interrompidas ou suas condições contratuais alteradas ou rescindidas sem seu consentimento.

Fideicomisso de garantia: Nessa estrutura, o imóvel hoteleiro é transferido para um fideicomisso administrado por uma instituição fiduciária. O SNDA complementa esse arranjo ao especificar as obrigações do fiduciário quanto à continuidade do contrato de administração, assegurando que o operador hoteleiro possa continuar suas atividades sem interrupções, mesmo em caso de execução do fideicomisso. Essa abordagem, cada vez mais comum no México, oferece a desenvolvedores e instituições financeiras uma solução flexível e compatível com o marco jurídico mexicano.

CONSIDERAÇÕES PRÁTICAS E RECOMENDAÇÕES

Ao implementar um SNDA no México, é fundamental negociar detalhadamente seus termos específicos para garantir que cada parte compreenda claramente seus direitos e obrigações. Entre as principais considerações práticas estão:

Definir com precisão as condições que acionam a proteção contra perturbação: Estabelecer claramente os critérios segundo os quais a instituição financeira deverá respeitar o contrato de administração — ou, conforme o caso, alterá-lo — ajuda a evitar ambiguidades e possíveis controvérsias.

Avaliar cuidadosamente a interação com outros instrumentos de garantia: Incluindo fideicomissos e cessões de direitos de crédito, para garantir que todas as partes envolvidas compreendam plenamente seus respectivos direitos e obrigações. Um marco coerente e consistente entre os diferentes instrumentos jurídicos é fundamental para evitar contradições e assegurar a eficácia das proteções estabelecidas.
Os SNDAs são um instrumento poderoso, cada vez mais essencial e amplamente aceito no financiamento de empreendimentos hoteleiros no México. Quando implementados adequadamente, esses acordos não apenas protegem o investimento, mas também garantem a estabilidade operacional dos projetos, dando a todas as partes envolvidas a confiança necessária para atender às respectivas expectativas. Isso contribui para a construção de projetos mais resilientes e menos vulneráveis a mudanças na estrutura de propriedade ou a situações de inadimplemento de crédito, oferecendo uma base sólida para o crescimento contínuo do setor hoteleiro no México.