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Alessandri reforça sua prática imobiliária com a nomeação de Joaquín Solar · Latin Counsel
Nomeação · Chile
Alessandri reforça sua prática imobiliária com a nomeação de Joaquín Solar
O escritório chileno Alessandri reforçou sua prática de Imóveis e Construção com a chegada de Joaquín Solar Larraín como sócio, em um contexto que diferentes agentes do mercado descrevem como uma fase de ajuste estrutural do setor imobiliário, e não apenas uma desaceleração conjuntural.
O escritório chileno Alessandri reforçou sua prática de Imóveis e Construção com a chegada de Joaquín Solar Larraín como sócio, em um contexto que diferentes agentes do mercado descrevem como uma fase de ajuste estrutural do setor imobiliário, e não apenas uma desaceleração conjuntural. Solar chega ao escritório após atuar como advogado interno do Grupo Inmobiliario Imagina entre 2019 e 2026, período em que participou da estruturação, do desenvolvimento, da execução e do financiamento de projetos imobiliários em diferentes ciclos do mercado, tanto no Chile quanto em outras jurisdições da região. Com base nessa experiência in-house, o advogado pretende contribuir para o desenvolvimento de uma prática capaz de integrar, desde as etapas iniciais, as variáveis regulatórias, financeiras e operacionais que hoje determinam a viabilidade dos projetos. Sua chegada ocorre em um cenário marcado por condições de financiamento mais restritivas, maior escrutínio regulatório e crescente complexidade na tramitação de licenças setoriais e autorizações administrativas. Segundo Solar, o setor enfrenta hoje uma combinação de maiores exigências regulatórias, restrições de capital, mais litígios e crescentes pressões sociais e ambientais, fatores que estão obrigando a repensar a forma como os empreendimentos imobiliários são estruturados e executados. Patricio Rámila, sócio da área de Contencioso e Arbitragem do escritório, afirmou: "Contar com um sócio com experiência direta na indústria fortalece nossa capacidade de antecipar e resolver controvérsias no setor imobiliário e da construção, especialmente em um contexto de maiores exigências regulatórias e contratuais". Por sua vez, Cristián Pérez, sócio e CEO da Alessandri, acrescentou: "A chegada de Joaquín Solar reforça uma prática imobiliária que se articula com as áreas de contencioso, regulatória, tributária e societária do escritório e nos permite acompanhar projetos complexos de forma integrada". Na entrevista a seguir, Solar analisa o estado atual do mercado imobiliário chileno, os principais riscos regulatórios e financeiros enfrentados pelo setor e os objetivos estratégicos desta nova etapa profissional. LATIN COUNSEL: Que fatores influenciaram sua decisão de deixar o cargo de advogado interno em um grande grupo imobiliário para se tornar sócio da Alessandri no atual contexto do mercado?
Sempre gostei de desafios e de me pôr à prova. Um dos principais fatores foi assumir a responsabilidade de liderar a prática imobiliária para assessorar nossos clientes para além da construção de edifícios, colocando nossa experiência a serviço do desenvolvimento de diferentes tipos de ativos imobiliários, como projetos comerciais, industriais, logísticos, hoteleiros, de uso misto ou para locação, entre outros. Isso também permite aproveitar o momento vivido pelo setor, em que começam a surgir os primeiros sinais de recuperação.
LATIN COUNSEL: Como sua experiência corporativa interna influencia a forma como pretende estruturar e posicionar a prática imobiliária do escritório?
Joaquín Solar:
Ter tido a oportunidade de acompanhar o ciclo completo de um projeto imobiliário como advogado in-house permite ter uma visão integral do negócio. Isso facilita a estruturação e o planejamento proativo dos diferentes riscos do projeto, integrando variáveis jurídicas, regulatórias, financeiras e operacionais em um mesmo marco estratégico. O assessor jurídico não pode se limitar a resolver problemas; deve participar da fase de concepção, antecipar cenários e acompanhar decisões críticas desde as etapas iniciais. Acredito que esse será um dos diferenciais do serviço que queremos oferecer aos nossos clientes.
LATIN COUNSEL: Na sua perspectiva, o setor enfrenta uma desaceleração temporária ou uma transformação estrutural mais profunda?
Joaquín Solar:
Estamos diante de uma transformação mais estrutural do que circunstancial. O último ciclo imobiliário mostrou que o modelo tradicional de desenvolvimento a que estávamos acostumados já não é a regra. Hoje, enfrentamos um setor que combina maiores exigências regulatórias e jurídicas, condições financeiras mais restritivas, mais litígios, um ambiente jurídico menos previsível e maior pressão social e comunitária. Tudo isso obriga a repensar a estruturação dos projetos desde a origem, em um contexto que exige maior sofisticação. Em suma, não basta esperar a recuperação econômica do setor; é preciso se adaptar a uma nova lógica para estruturar, desenvolver e executar projetos.
LATIN COUNSEL: Quais são hoje os principais gargalos regulatórios que afetam o desenvolvimento de novos projetos?
Joaquín Solar:
A meu ver, os principais desafios estão relacionados à obtenção de licenças setoriais, ao excesso de exigências regulatórias enfrentadas pelos projetos e aos critérios interpretativos de algumas autoridades administrativas, o que acaba afetando a segurança jurídica do setor e o acesso ao financiamento. A incerteza regulatória e os processos de licenciamento são hoje alguns dos principais gargalos. A variação dos critérios e a maior exposição a contestações judiciais obrigam a incorporar margens mais amplas de gestão de riscos desde as etapas iniciais.
LATIN COUNSEL: Como evoluíram os prazos e o nível de escrutínio nos processos de licenciamento?
Joaquín Solar:
Os prazos se alongaram e, diante do nível das exigências regulatórias, hoje há uma análise muito mais minuciosa dos documentos técnicos, ambientais e urbanísticos. Isso exige maior sofisticação na estruturação e no planejamento dos projetos, além de mais recursos para desenvolvê-los. O processo de licenciamento deixou de ser apenas mais uma fase administrativa e se tornou um eixo estratégico do projeto. Ainda assim, acredito que há consenso político sobre a necessidade de enfrentar esses problemas por meio de iniciativas legislativas que esperamos que sejam aprovadas em breve para consolidar a retomada do setor.
LATIN COUNSEL: Em que medida as normas ambientais e urbanísticas estão redefinindo a estruturação dos projetos?
Joaquín Solar:
Hoje, as variáveis ambientais e urbanísticas já não são secundárias; tornaram-se elementos centrais na concepção, no planejamento e na estruturação dos projetos, dado seu impacto nos custos, nos prazos e nos riscos regulatórios. Um projeto mal concebido do ponto de vista ambiental ou urbanístico pode comprometer totalmente sua viabilidade técnica e econômica e até resultar em responsabilidade penal, conforme previsto na nova Lei de Delitos Econômicos.
LATIN COUNSEL: Como as condições de financiamento mais restritivas estão afetando a alocação de riscos contratuais?
Joaquín Solar:
As novas condições de financiamento e suas restrições não apenas obrigaram a repensar as estruturas de capital dos projetos e os modelos de negócio do setor, mas também exigiram uma análise mais rigorosa dos riscos de cada empreendimento. Esses riscos devem ser avaliados em detalhe para determinar como mitigá-los nos diferentes contratos relacionados ao desenvolvimento e à construção dos projetos. Hoje, além disso, as restrições regulatórias aplicáveis às instituições financeiras — como os padrões de Basileia — exigem maior segurança quanto a licenças, provisões financeiras, garantias, níveis de vendas e estruturas societárias antes da liberação de capital.
LATIN COUNSEL: Você observou mudanças na forma como bancos e investidores avaliam o risco imobiliário?
Joaquín Solar:
Sim. O impacto mais significativo começou a ser observado no segundo semestre de 2022, após a pandemia, quando ficaram evidentes os efeitos da destruição parcial do mercado de capitais no Chile em decorrência dos saques dos fundos de previdência. Foi uma espécie de choque macroeconômico e financeiro que mudou radicalmente a forma como os bancos avaliavam o risco imobiliário.
A isso se somou uma inflação anual superior a 13%, que levou o Banco Central a elevar fortemente a taxa básica de juros. Isso provocou um aumento muito significativo das taxas de juros do sistema financeiro, encarecendo o custo do dinheiro e elevando o risco de crédito.
Somado às exigências regulatórias de Basileia III, isso afetou tanto o financiamento de empresas imobiliárias e construtoras quanto a demanda de potenciais compradores. O resultado foram taxas de financiamento imobiliário mais altas, maiores restrições na avaliação de risco dos clientes e exigências maiores de entrada, em um contexto em que os salários reais no Chile não cresceram, configurando o que muitos chamaram de "tempestade perfeita".
LATIN COUNSEL: Que tipos de controvérsias estão ganhando relevância no setor?
Joaquín Solar:
Observa-se uma maior incidência de controvérsias relacionadas à falta de segurança jurídica e regulatória, bem como a divergências nos critérios interpretativos das autoridades administrativas. Em alguns casos, há critérios divergentes entre diferentes órgãos, o que levou a um aumento da judicialização de projetos, especialmente em questões administrativas e ambientais.
LATIN COUNSEL: Há um aumento significativo de disputas relacionadas a custos excedentes, atrasos ou execução contratual?
Joaquín Solar:
Sim, embora eu diria que foi um fenômeno mais acentuado durante a pandemia do que atualmente. Naquele período, todos tivemos de nos adaptar a uma nova realidade, marcada pelo aumento dos custos dos materiais e pela volatilidade financeira, o que gerou tensões contratuais importantes no desenvolvimento de projetos. Isso deu maior ênfase ao planejamento antecipado de contingências e à busca de novos mecanismos de resolução de disputas. Um dos serviços que queremos oferecer aos nossos clientes é justamente o apoio da nossa equipe de contencioso e arbitragem, que tem ampla experiência nessa área.
LATIN COUNSEL: Como o assessor jurídico deve se integrar à modelagem financeira e à estrutura de capital de um projeto?
Joaquín Solar:
Desde o início, nas etapas mais iniciais. O assessor jurídico deve fazer parte da concepção inicial do negócio e participar da definição da estrutura de capital, das condições de financiamento, dos mecanismos de governança corporativa e da avaliação dos riscos urbanísticos e regulatórios próprios de cada projeto.
LATIN COUNSEL: Do ponto de vista da gestão de riscos, que aspectos jurídicos costumam ser subestimados nas primeiras etapas do desenvolvimento?
Joaquín Solar:
Os riscos urbanísticos e regulatórios, especialmente quando os projetos são estruturados com base em interpretações otimistas das normas urbanísticas. Também são subestimadas as mudanças nos critérios interpretativos das autoridades administrativas, os prazos reais de avaliação dos projetos, eventuais mudanças regulatórias que possam gerar custos excedentes e, no contexto atual, os riscos macroeconômicos ou geopolíticos que podem afetar variáveis-chave do negócio, como as taxas de juros ou o acesso ao financiamento. Muitas vezes, esses riscos são analisados isoladamente, quando, na realidade, fazem parte de um mesmo ecossistema.
LATIN COUNSEL: Que lições de ciclos anteriores considera especialmente relevantes para os incorporadores no cenário atual?
Joaquín Solar:
Disciplina financeira, diversificação de riscos, planejamento estratégico contínuo e a necessidade de manter estruturas organizacionais flexíveis, capazes de se adaptar aos ciclos do mercado. Períodos difíceis ensinam que a resiliência se constrói antes que a crise apareça.
LATIN COUNSEL: Como a experiência direta na execução e no financiamento de projetos fortalece a capacidade de antecipar contingências?
Joaquín Solar:
Minha experiência in-house, liderando a equipe de Procurement da Imagina em um período particularmente difícil para o setor, me permitiu adquirir uma perspectiva prática que facilita a antecipação de cenários e a elaboração de soluções criativas e viáveis, não apenas do ponto de vista jurídico, mas também financeiro.
LATIN COUNSEL: Você está observando mudanças na estruturação de joint ventures ou alianças estratégicas no setor?
Joaquín Solar:
Sim. Por um lado, os grandes agentes do setor mantiveram sua presença e até ampliaram sua participação em um mercado menor e menos desenvolvido. Por outro, alguns agentes de menor porte, com menos acesso a capital ou financiamento, tiveram de se adaptar por meio de modelos de codesenvolvimento ou outras alianças estratégicas para dar continuidade aos negócios, mesmo à custa de reduzir a rentabilidade. Isso levou a estruturas mais sofisticadas, com mecanismos claros de controle, saída e alocação de riscos, além de maiores exigências em governança corporativa e alinhamento de incentivos.
LATIN COUNSEL: Qual é a importância da integração transversal com áreas como tributário, regulatório ou resolução de disputas em projetos complexos?
Joaquín Solar:
É fundamental, não apenas em projetos particularmente complexos, mas também em empreendimentos de menor escala. Os projetos imobiliários não podem ser tratados a partir de uma única disciplina, pois várias áreas do direito coexistem no mesmo negócio: societário, tributário, financiamento de projetos, contingências cíveis e arbitrais, defesa do consumidor, direito do trabalho, entre outras. A coordenação antecipada entre essas áreas permite prever de forma integrada os impactos regulatórios, contratuais e fiscais.
LATIN COUNSEL: Como evoluíram as expectativas dos clientes do setor imobiliário em relação a seus assessores externos?
Joaquín Solar:
Hoje, eles esperam pensamento estratégico, capacidade de antecipar e resolver problemas de forma eficaz, compreensão real do negócio e gestão proativa dos riscos inerentes a cada projeto. A assessoria meramente reativa perdeu espaço para uma assessoria preventiva, estrutural e mais sofisticada.
LATIN COUNSEL: O foco está mudando de uma assessoria reativa para uma estratégia preventiva mais sofisticada?
Joaquín Solar:
Sem dúvida. O ambiente atual exige planejamento avançado e análise preventiva dos diferentes cenários que podem surgir. A prevenção tornou-se um elemento central de criação de valor.
LATIN COUNSEL: Que vantagens competitivas um escritório full-service pode oferecer em relação a boutiques especializadas no contexto atual?
Joaquín Solar:
A capacidade de integrar questões regulatórias, tributárias, societárias, financeiras e de contencioso em uma mesma estratégia permite uma compreensão mais completa e personalizada do negócio de cada cliente. Minha experiência in-house mostrou que a coordenação interdisciplinar faz uma diferença substancial.
LATIN COUNSEL: Quais são suas prioridades estratégicas para consolidar e expandir a prática nos próximos três a cinco anos?
Joaquín Solar:
Consolidar uma prática que combine profundidade técnica com uma compreensão estratégica e integral do negócio imobiliário e de seus ciclos, permitindo a integração antecipada com outras áreas do escritório e o acompanhamento de projetos com estruturas mais sofisticadas. O objetivo é posicionar a prática como referência em assessoria integral para empreendimentos imobiliários complexos, em um ambiente regulatório e financeiro cada vez mais exigente.
