A importância da segurança jurídica no desenvolvimento imobiliário

Alegalis - Segundo os dados de crescimento do produto interno bruto (PIB) do Banco de Guatemala, em 2023 as atividades do mercado imobiliário do país cresceram 4.2%; o que demonstra que os incorporadores imobiliários estão realmente apostando em investir na Guatemala, em grande parte devido à segurança jurídica existente, que permite confirmar as projeções dos modelos financeiros e viabilizar os projetos, além de outros fatores relacionados propriamente ao mercado.

Um projeto imobiliário surge diante de uma oportunidade, para a qual se faz um planejamento que envolve:

1. O primeiro passo é definir o imóvel ou o terreno a ser desenvolvido;
2. O segundo passo é fazer um estudo de mercado e, com base nele, definir qual será o mercado-alvo do projeto, o que permitirá determinar o tipo de projeto a ser desenvolvido;
3. O terceiro passo é trabalhar a volumetria do imóvel e, basicamente, determinar o que cabe nele, de acordo com a regulamentação vigente; e
4. O quarto passo é elaborar o modelo financeiro propriamente dito e, com base em seus indicadores financeiros, determinar se o projeto é atraente ou não para o nosso grupo de investidores.

O objetivo de começar este boletim identificando, de forma bastante geral, as etapas do planejamento para determinar se há ou não interesse em desenvolver um projeto imobiliário é mostrar que a decisão de desenvolvê-lo ou não cabe aos investidores. No entanto, se perdermos a segurança jurídica, a Guatemala deixará de ser um polo de atração de investimentos em desenvolvimento imobiliário, e o capital irá para outros lugares onde haja segurança jurídica.

O que é segurança jurídica? Pode ser definida como saber o que esperar em relação à regulamentação vigente e às ações ou competências interpretativas e fiscalizatórias das autoridades responsáveis por garantir seu cumprimento. Portanto, a segurança jurídica está intrinsecamente relacionada ao PRINCÍPIO DA LEGALIDADE, uma vez que os cidadãos podem fazer tudo o que a lei não proíbe, enquanto o agente público só pode fazer aquilo que a lei expressamente o autoriza a fazer.

Por que vemos a segurança jurídica em risco? Simplesmente porque, em muitas instituições do Estado, as autoridades não cumprem os prazos e

procedimentos para evitar assinar as decisões que lhes competem, sobretudo quando há casos de grande repercussão na mídia ou pressões com fins políticos. Para o agente público, o trabalho deveria ser simples: se o interessado cumpriu os requisitos legais e técnicos, deve obter as licenças. Não importa se não gosto do projeto ou se não concordo com ele; se alguns deputados me convocam para conversar sobre o projeto; ou se algum vereador ou alguns vereadores fazem questionamentos. A única razão para indeferir um pedido é o fato de ele não estar de acordo com a lei.

O objetivo deste boletim é convidar os incorporadores a apresentar às instituições processos completos para obter determinada autorização, cumprindo os requisitos; e, em caso de indeferimento sem fundamento ou contrário ao direito, buscar orientação jurídica imediatamente, pois todo ato administrativo pode ser impugnado, mas há prazos para isso.

Da mesma forma, como setor imobiliário, devemos nos unir, pois há casos que ganharam grande repercussão na mídia em que certas instituições bloquearam processos, sem prejuízo das medidas iniciadas pela incorporadora. Como setor, devemos nos manifestar e rejeitar formalmente essa conduta, pois o próximo caso pode ser de qualquer um de nós. Quanto dinheiro o desenvolvimento imobiliário gera? Quantos empregos gera? Quantas famílias conquistam um novo lar a cada ano? Quantos municípios foram beneficiados pelos investimentos imobiliários em seus territórios? Sem dúvida, o setor imobiliário tem grande força; agora só falta usá-la.

Andrés Rodríguez, diretor do Departamento de Desenvolvimento Imobiliário da Alegalis, especialista na estruturação, no planejamento, no desenvolvimento, na comercialização e na liquidação de projetos imobiliários para diferentes usos do solo (residencial, comercial, industrial e de uso misto), fala com a Latin Counsel sobre a importância da segurança jurídica no desenvolvimento imobiliário.