Aeronáutica ajusta limites de altura na Cidade da Guatemala: implicações para o setor imobiliário

Alegalis - Em 21 de outubro deste ano, o diretor-geral da Direção-Geral de Aeronáutica Civil emitiu a Resolução RES-DS-464-2025, pela qual REVOGOU, com efeito imediato, a Resolução Administrativa RES-DS-084-2020, emitida em 5 de fevereiro de 2020 pelo então diretor-geral de Aeronáutica Civil. Isso significa que o limite de altura atual para a zona 11 da Cidade da Guatemala, na Superfície Horizontal Interna, permanece em 1551 msnm, e que a Superfície Cônica está definida com uma inclinação de 5%.

Mais do que a forma jurídica da revogação da resolução que ampliava os limites de altura, chama a atenção a justificativa apresentada, que é a seguinte:

• Infringe diretamente o disposto na Lei de Aviação Civil ao prever autorização para alturas máximas que excedem os parâmetros estabelecidos nas superfícies limitadoras de obstáculos, conforme o RAC 14, volume I, e a norma internacional vigente;

• Não conta com respaldo técnico que justifique a alteração e o aumento da cota de elevação para 1621 msnm;

• Permite a continuidade da aprovação de edificações acima dessa cota, o que compromete gravemente a segurança operacional da navegação aérea.

Além da justificativa para a revogação, que contém argumentos contraditórios, a resolução estabeleceu que qualquer novo pedido e aqueles que estejam em tramitação e prevejam aumento da altura de edificações dentro da superfície limitadora de obstáculos deverão ser INDEFERIDOS. Isso contraria qualquer princípio de direito, pois os pedidos deveriam ser avaliados de acordo com a norma vigente na data de seu protocolo. Onde fica o princípio da segurança jurídica? E o princípio da legalidade?

Há várias questões jurídicas a avaliar. Uma resolução administrativa pode limitar a propriedade privada? Há retroatividade? As recomendações e diretrizes do RAC 14 estão realmente sendo violadas? Os estudos de aeronavegabilidade que embasaram a resolução de 2020 foram malfeitos? Trata-se de uma decisão política?
A Guatemala é um país repleto de bacias hidrográficas, o que resulta em uma topografia desafiadora. Além disso, a localização de um aeroporto internacional no centro da Cidade da Guatemala traz outras implicações que limitam a altura. No entanto, o RAC 14 é claro ao estabelecer diretrizes para as superfícies cônicas e as superfícies horizontais internas e externas. Sobretudo, a norma internacional confere à autoridade competente de cada país discricionariedade para estabelecer as diretrizes de navegação aérea. Neste caso, dada a localização geográfica, chama a atenção considerar que manter o limite ampliado na zona 11 põe em risco a aeronavegabilidade. A ampliação do limite de altura esteve em vigor por cinco anos e, nos meios de comunicação disponíveis a qualquer cidadão, não houve denúncia nem ocorrência que permita concluir que essa ampliação represente um risco à navegação.

Estamos vivendo um período delicado, em que nem mesmo o princípio do sombreamento (previsto no RAC 14) está sendo aplicado. Isso significa que os projetos ficarão limitados a 1551 msnm, que a densidade de ocupação do solo diminuirá, que os preços subirão e que menos pessoas terão acesso a uma moradia digna.

Essa resolução tem impacto direto na economia nacional, pois afeta não apenas projetos em andamento, mas também os que estão em fase de planejamento. Além disso, prejudica compradores finais de boa-fé, sem contar os postos de trabalho que deixarão de ser gerados. Não há uma razão clara para a edição dessa nova resolução.

Atualmente, estamos assessorando diversos incorporadores afetados, apresentando as medidas cabíveis, e teremos prazer em avaliar o seu caso para indicar as melhores alternativas. Também estamos acompanhando o assunto junto à Direção-Geral de Aeronáutica Civil para que essa nova resolução seja revogada e, em todo caso, seja emitida outra que permita alturas superiores a 1551 msnm, limite que condena grande parte do município, especialmente a zona 11 da Cidade da Guatemala.

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