Guatemala: Corte suspende limites de altura na Zona 11 e reabre debate regulatório

Alegalis | No fim do ano passado, havia sido alertado o impacto da Resolução RES-DS-464-2025, emitida pela Dirección General de Aeronáutica Civil (DGAC), que revogava a Resolução Administrativa RES-DS-084-2020. A medida implicava uma redução dos parâmetros de altura permitida na zona 11 da Cidade da Guatemala, fixando a Superfície Horizontal Interna em 1,551 msnm e estabelecendo uma Superfície Cônica com inclinação de 5%.

Diante desse cenário, o setor imobiliário adotou diferentes estratégias. Enquanto alguns incorporadores optaram por estabelecer mesas de diálogo com a autoridade — o que levou a processos de trabalho conjunto, à elaboração de estudos financiados com investimento privado e a propostas voltadas a redefinir as alturas máximas —, outros agentes do setor privilegiaram uma abordagem jurídica e técnica.

Nesse último grupo, promoveu-se uma revisão dos fundamentos técnicos que deram origem tanto à Resolução RES-DS-084-2020 quanto à sua posterior revogação. Com o apoio de especialistas no assunto, concluiu-se que a Resolução RES-DS-464-2025 não tinha fundamento técnico suficiente. Em consequência, com a assistência do advogado Sebastián Meany Díaz, diretor de contencioso cível da ALEGALIS, foi ajuizada uma ação de inconstitucionalidade de lei de caráter geral.

No âmbito do Processo 9083-2025, a Corte de Constitucionalidad decretou a suspensão provisória do inciso romano I e da etapa que determinava "indeferir, de maneira geral e definitiva, toda nova solicitação e aquelas que estejam em tramitação", contida na Resolução RES-DS-464-2025. Cabe destacar que o inciso suspenso é justamente o que revogava a Resolução RES-DS-084-2020.

Como consequência dessa decisão, volta a vigorar o regime anterior de alturas para a zona 11. Especificamente, a cota máxima dentro da Superfície Horizontal Interna aumenta para 1,595 msnm até encontrar a Superfície Cônica, a partir da qual se aplica uma inclinação de 5% até uma distância de seis quilômetros da pista do Aeroporto Internacional La Aurora, atingindo uma cota máxima de 1,651 msnm na borda dessa superfície.

Atualmente, a ação de inconstitucionalidade segue seu trâmite ordinário, e a suspensão provisória deverá ser confirmada — ou não — na sentença definitiva que a Corte proferir.

Para o setor imobiliário, o contexto regulatório representa um desafio significativo. A falta de segurança jurídica afeta diretamente a estruturação de projetos, particularmente a modelagem dos custos de construção e o planejamento de investimentos, em um ambiente que também enfrenta mudanças normativas com impacto direto na atividade.

Nesse contexto, diferentes agentes do setor apontaram a necessidade de atualizar as regulamentações como parte do desenvolvimento institucional do país. No entanto, ressaltam a importância de que essas mudanças sejam implementadas gradualmente, com etapas prévias de diálogo e sem aplicação retroativa de disposições administrativas, em respeito ao princípio da legalidade.

Além disso, no âmbito profissional, destacou-se a importância de garantir segurança aos investimentos por meio do estrito cumprimento do marco legal vigente, bem como a disposição de contribuir tecnicamente para os processos regulatórios. Nessa linha, pediu-se que, à luz da decisão da Corte de Constitucionalidad, as autoridades avaliem os processos em tramitação de acordo com a regulamentação vigente, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis.

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